Mercato immobiliare italiano: crescita dei prezzi e domanda in evoluzione

Una ricerca di Real Estate DATA HUB mostra che il mercato immobiliare italiano sta entrando in una fase di sviluppo più matura. I principali fattori di crescita sono l'efficienza energetica degli alloggi, la crescente attrattiva delle regioni meridionali del Paese e il crescente interesse degli acquirenti per case e appartamenti più spaziosi.

Mentre molti Paesi europei rimangono cauti negli investimenti e prestano maggiore attenzione alla qualità degli immobili, l'Italia ha chiuso il 2025 con risultati impressionanti: il numero di transazioni nel mercato immobiliare residenziale è aumentato del 9,5%, i prezzi sono aumentati del 3,5% rispetto all'anno precedente e il tempo medio di vendita di un immobile si è attestato intorno ai 150 giorni. Questi dati sono presentati nella tredicesima edizione del report Real Estate DATA HUB, redatto dai dipartimenti analitici di REMAX Italia, RYZE e 24MAX.

Previsioni per il 2026

Gli esperti prevedono che il mercato continuerà a crescere nel 2026, sebbene il ritmo di crescita sarà più moderato. Sarà sostenuto da fattori fondamentali stabili. Per gli acquirenti, la qualità dell'abitazione, la sua efficienza energetica e la capacità di mantenere il valore nel lungo termine sono di fondamentale importanza.

Secondo Dario Castiglia, CEO di REMAX Italia, il mercato immobiliare italiano sta diventando più maturo e consapevole. Nonostante i crescenti requisiti per gli immobili, la domanda rimane elevata, poiché il settore immobiliare è ancora percepito come un bene affidabile e strategicamente importante.

Gli alloggi a basso consumo energetico stanno aumentando di prezzo e si vendono più velocemente

L'efficienza energetica ha cessato di essere solo una tendenza ambientale ed è diventata un importante fattore economico. Nel 2025, le vendite di immobili con classi energetiche A e B sono aumentate di oltre il 25% rispetto a due anni prima.

Il prezzo di tali immobili è, in media, circa il 40% superiore a quello degli alloggi con basse prestazioni energetiche. Tuttavia, si vendono più velocemente: il periodo di esposizione sul mercato è circa l'8% più breve della media.

I mutui "verdi" stanno diventando più redditizi

Il settore bancario fornisce un ulteriore incentivo. Nella seconda metà del 2025, i tassi fissi sui cosiddetti mutui "verdi" destinati all'acquisto di abitazioni a basso consumo energetico sono scesi a circa il 2,19%.

Le rate mensili di tali prestiti sono in media inferiori del 15% rispetto ai programmi di mutuo standard. Insieme ai minori costi di manutenzione dell'immobile, questo rende le abitazioni a basso consumo energetico attraenti non solo da un punto di vista ambientale, ma anche finanziario. Inoltre, i requisiti europei in materia di efficienza energetica stanno già avendo un impatto notevole sul comportamento degli acquirenti.

L'Italia meridionale sta diventando un nuovo polo di crescita

Uno degli sviluppi più significativi del 2025 è stato il rafforzamento della posizione delle regioni meridionali d'Italia e delle isole. Mentre il nord e il centro del paese mostrano una stabilizzazione dei tassi di crescita, il sud ha registrato i risultati migliori nell'intero periodo di osservazione. Diversi fattori contribuiscono a questo: prezzi immobiliari relativamente accessibili, la crescente popolarità del lavoro a distanza e ibrido e buone prospettive di apprezzamento futuro degli immobili. Gli esperti ritengono che non si tratti di una flessione a breve termine, ma di un cambiamento a lungo termine nelle tendenze di mercato. Incentivi fiscali, un'elevata qualità della vita e prezzi più accessibili rispetto alle regioni centrali e settentrionali attraggono giovani acquirenti che vedono un potenziale significativo in queste aree. Gli acquirenti scelgono abitazioni più spaziose. Gli appartamenti con tre camere da letto rimangono la tipologia di abitazione più popolare nel paese, rappresentando il 37,35% della domanda. Tuttavia, le preferenze degli acquirenti si stanno gradualmente spostando verso immobili più spaziosi. Oggi, gli appartamenti di quattro locali e le case o gli appartamenti con cinque o più locali insieme rappresentano quasi il 38% della domanda. Ciò riflette il cambiamento nella percezione dell'abitazione: una casa dovrebbe servire contemporaneamente come luogo di relax, lavoro, sport, studio e socializzazione. Questa tendenza è particolarmente evidente nelle regioni del centro e del sud. Nell'Italia centrale, gli immobili di quattro locali rappresentano circa il 20% delle transazioni, mentre al sud rappresentano il 27%. Le case con cinque o più locali raggiungono una quota del 22% nel centro del paese e del 30% nelle regioni meridionali. Ciò è dovuto in gran parte al fatto che qui l'espansione degli spazi residenziali rimane più conveniente.

Immobiliare commerciale: focus sulla riqualificazione urbana

Il segmento immobiliare commerciale ha chiuso il 2025 con cifre record. Tuttavia, la caratteristica principale non è stata solo la dinamica degli investimenti, ma anche il cambiamento qualitativo del mercato.

Gli immobili ad uso ufficio, le proprietà commerciali, i complessi logistici e il settore alberghiero sono sempre più considerati strumenti per lo sviluppo economico e la riqualificazione urbana.

Vendita al dettaglio

Il settore immobiliare al dettaglio è cresciuto del 46% rispetto al 2024, raggiungendo un massimo storico. La maggior parte degli investimenti è andata a immobili situati fuori dai centri urbani, che hanno rappresentato circa l'80% di tutte le transazioni.

Il concetto di "experience center", che combinano shopping, intrattenimento e gastronomia, sta guadagnando popolarità. Gli investitori sono maggiormente interessati a outlet, vie dello shopping di lusso e centri commerciali moderni.

Settore alberghiero

Il settore alberghiero è stato il secondo a più rapida crescita, con un aumento del 20%. I progetti a valore aggiunto, che prevedono la ristrutturazione di vecchi uffici ed edifici storici e la loro conversione in hotel di lusso, si sono rivelati particolarmente apprezzati.

Questa strategia ci permette di affrontare contemporaneamente il problema degli immobili inefficienti e di soddisfare la crescente domanda di un prodotto turistico di alta qualità. Una parte significativa degli investimenti è diretta verso i segmenti premium e di lusso.

Roma riduce il divario con Milano

Il settore immobiliare logistico ha attratto circa 2 miliardi di euro di investimenti, in aumento del 30% rispetto all'anno precedente. Quasi l'intero volume dei finanziamenti – il 98% – è stato fornito da investitori stranieri.

Efficienza energetica, rispetto dell'ambiente e alta qualità degli immobili rimangono i criteri principali per la selezione degli immobili. Allo stesso tempo, il mercato logistico si sta gradualmente espandendo oltre il tradizionale predominio di Milano: i canoni di locazione nell'area di Roma si stanno avvicinando sempre più ai livelli milanesi. I data center, che costituiscono un segmento separato e in rapida crescita, stanno dando ulteriore impulso allo sviluppo.

Mercato degli uffici: volumi inferiori, domanda superiore

Gli investimenti immobiliari nel settore degli uffici sono diminuiti del 14%, pari a circa 1,8 miliardi di euro. Tuttavia, il calo dei volumi non riflette il quadro completo degli eventi.

La tendenza "fuga verso la qualità" si sta rafforzando nel mercato, concentrando la domanda sugli immobili di altissima qualità di Classe A con certificazione ESG, situati nei quartieri centrali degli affari. Il tasso di sfitto per tali immobili rimane estremamente basso: circa il 3% a Milano e solo l'1,6% a Roma. Di conseguenza, i proprietari di immobili moderni e sostenibili godono di una domanda costante e possono spuntare un prezzo maggiorato, mentre gli immobili di qualità inferiore stanno gradualmente perdendo competitività. Secondo Laura Piantanida, responsabile delle relazioni istituzionali di RYZE, il mercato sta diventando sempre più selettivo. Investitori e inquilini prediligono immobili che coniugano alta qualità, sostenibilità, soluzioni innovative e flessibilità d'uso. I progetti di ristrutturazione e riprogettazione degli edifici esistenti sono attualmente la principale fonte di creazione di valore, ampliando il divario tra gli immobili più attraenti e quelli che non riescono ad adattarsi alle nuove esigenze del mercato.