Milano sta diventando sempre più inaccessibile: i costi degli alloggi crescono più velocemente dei redditi

Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare un crescente squilibrio tra costi degli alloggi e livelli di reddito. Secondo il terzo rapporto dell'Osservatorio sull'edilizia abitativa accessibile (OCA), presentato nell'aprile 2026, le difficoltà nel pagare l'alloggio non sono più un fenomeno temporaneo, ma sono diventate un problema strutturale persistente.

Lo studio dimostra che vivere a Milano esclusivamente con il reddito da lavoro sta diventando sempre più difficile: i costi di alloggio e trasporto possono raggiungere il 60% del reddito mensile. Inoltre, il problema ha da tempo superato i confini amministrativi della città e ha colpito l'intero agglomerato milanese.

Milano rimane un polo attraente per lavoro e studio, ma allo stesso tempo sta diventando sempre più inaccessibile per i residenti comuni. Gli esperti avvertono che senza una strategia a lungo termine, ciò potrebbe seriamente compromettere l'equilibrio sociale ed economico della città.

La crescita dei prezzi supera la crescita dei salari

Nel 2024, i costi degli alloggi hanno continuato ad aumentare:

• I prezzi di acquisto degli immobili sono aumentati dell'8,5%;
• Gli affitti sono aumentati del 6,8%;
• I salari medi sono aumentati solo del 4,2%, al di sotto del tasso di inflazione.

Per i lavoratori a reddito medio e basso, la situazione è ancora peggiore:

I redditi della popolazione si stanno polarizzando, gli alloggi si stanno riducendo

• La struttura dei redditi a Milano mostra una forte stratificazione sociale:
• Più della metà dei contribuenti guadagna meno di 26.000 euro all'anno;
• Quasi un terzo - meno di 15.000 euro.
• In questo contesto, il residente medio può permettersi spazi abitativi sempre più piccoli. In molti casi, la metratura disponibile è già inferiore agli standard abitativi minimi disponibili sul mercato.
• Il problema abitativo sta diventando non solo difficile, ma per molti si sta trasformando in un problema irrisolvibile.
• 
  

La popolazione reale di Milano è maggiore di quella ufficiale

• Uno dei risultati più interessanti dello studio è stata la differenza tra il numero ufficiale di residenti e la popolazione reale della città.
• Sulla base dei dati dei telefoni cellulari, gli analisti hanno concluso che mentre Milano ha ufficialmente 1,4 milioni di residenti, ci sono più di 1,6 milioni di persone che risiedono stabilmente in città. Questa cifra include studenti, lavoratori temporanei e persone non ufficialmente registrate.
• Ciò crea ulteriore pressione sul mercato degli affitti, sui trasporti e sui servizi cittadini.
• 
  

Gli affitti a breve termine aggravano la crisi

• Dopo la pandemia, il mercato degli affitti a breve termine ha iniziato a crescere rapidamente. Sempre più appartamenti vengono convertiti nel segmento turistico, il che riduce l'offerta di alloggi a lungo termine per i residenti della città.
• Negli ultimi cinque anni:
• 
  
• La quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%;
• I contratti temporanei e a breve termine hanno assorbito quasi la metà del mercato.
• Da un lato, ciò riflette la crescente attrattiva turistica di Milano, dall'altro, aumenta l'instabilità per coloro che cercano un alloggio per residenza permanente e lavoro.
• Il sottosviluppo delle infrastrutture alberghiere ha ulteriormente aumentato il peso sul patrimonio immobiliare privato.
• 
  
• Secondo lo studio:
• 
  
• Alloggio e trasporto pubblico possono assorbire il 50-60% del reddito;
• Quando si usa un'auto, questa percentuale a volte raggiunge l'80%.

Oltre all'onere finanziario, questo crea ulteriori problemi ambientali e infrastrutturali.

Sono necessarie misure complete

• Gli autori del rapporto sottolineano che la questione abitativa è strettamente legata alle politiche sociali, alla pianificazione urbana e al mercato del lavoro.
• 
  
• coordinamento tra i comuni;
• gestione congiunta dell'agglomerato urbano;
• integrazione delle politiche abitative con il sistema di sostegno sociale.
• Particolare attenzione è rivolta al nesso tra alloggio e occupazione. L'alto costo della vita sta già influenzando la capacità delle aziende di attrarre e trattenere i dipendenti. Pertanto, si discute sempre più spesso di soluzioni abitative temporanee legate all'occupazione.

È necessaria una strategia a lungo termine

• La parte finale del rapporto considera l'edilizia abitativa come un'infrastruttura strategica necessaria per la competitività economica e la stabilità sociale della città.
• Gli esperti ritengono che un affitto accessibile non debba superare i 100-110 euro al metro quadro all'anno. Una volta superato questo limite, anche i rappresentanti di professioni chiave necessarie al funzionamento della città iniziano ad essere estromessi dal mercato immobiliare.
• La conclusione principale dello studio è che la semplice analisi del problema non è più sufficiente. Milano ha bisogno di una politica a lungo termine e completa che integri le problematiche abitative, dei trasporti e dell'occupazione a livello dell'intero agglomerato urbano.