Milano sta diventando sempre più difficile da raggiungere: i prezzi delle abitazioni aumentano più rapidamente dei redditi

Il settore immobiliare milanese evidenzia un crescente squilibrio tra i costi delle abitazioni e i livelli di reddito. Secondo il terzo rapporto dell'Osservatorio sull'edilizia abitativa accessibile (OCA), presentato nell'aprile 2026, la problematica nel pagare l'affitto non è più temporanea, bensì strutturale e persistente.

Lo studio mette in luce che vivere a Milano basandosi solo sul reddito del lavoro sta diventando sempre più complicato: i costi dell'alloggio e dei trasporti possono assorbire fino al 60% del reddito mensile. Inoltre, questa questione ha superato da tempo i confini amministrativi della città, coinvolgendo l'intera area metropolitana milanese.

Pur rimanendo un polo attrattivo per lavoro e studio, Milano si sta rendendo sempre più inaccessibile per i suoi abitanti comuni. Gli specialisti avvertono che senza una strategia a lungo termine, si rischia seriamente di compromettere l'equilibrio sociale ed economico della città.

L'aumento dei prezzi supera la crescita dei salari

Nel 2024, i costi delle abitazioni hanno continuato a salire:

• Le tariffe di acquisto immobiliare sono cresciute dell'8,5%;
• Gli affitti sono aumentati del 6,8%;
• I salari medi hanno registrato solo un incremento del 4,2%, inferiore al tasso di inflazione.

Per i lavoratori con reddito medio e basso, la situazione è ancor più difficile:

I redditi della popolazione si stanno polarizzando, le abitazioni si stanno restringendo

• La distribuzione dei redditi a Milano riflette una netta stratificazione sociale:
• Più della metà dei contribuenti guadagna meno di 26.000 euro all'anno;
• Quasi un terzo - meno di 15.000 euro.
• In questo contesto, il cittadino medio si vede costretto a optare per abitazioni sempre più ridotte. In molti casi, gli spazi disponibili sono già al di sotto degli standard minimi abitativi del mercato.
• La problematica dell'alloggio non è solo difficile, ma per molti è diventata insormontabile.
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La popolazione effettiva di Milano è superiore a quella ufficiale

• Uno dei risultati più interessanti dello studio è stata la discrepanza tra il numero ufficiale di residenti e la popolazione reale della città.
• Basandosi sui dati dei telefoni cellulari, gli analisti hanno dedotto che se Milano conta ufficialmente 1,4 milioni di residenti, vi sono oltre 1,6 milioni di persone stabilmente presenti in città. Questo dato include studenti, lavoratori temporanei e individui non registrati ufficialmente.
• Ciò esercita ulteriore pressione sul mercato degli affitti, sui trasporti e sui servizi urbani.
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Gli affitti a breve termine aggravano la crisi

• Dopo la pandemia, il mercato degli affitti a breve termine ha conosciuto una rapida espansione. Sempre più appartamenti vengono destinati al settore turistico, riducendo l'offerta di abitazioni a lungo termine per i residenti della città.
• Negli ultimi cinque anni:
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• La quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%;
• I contratti temporanei e a breve termine hanno assorbito quasi la metà del mercato.
• Da un lato, ciò riflette l'attrattiva turistica in crescita di Milano, ma dall'altro aumenta l'incertezza per coloro in cerca di una residenza stabile e di lavoro.
• Il sottosviluppo delle strutture alberghiere ha aggravato ulteriormente il carico sul patrimonio immobiliare privato.
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• Secondo lo studio:
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• Alloggio e trasporti pubblici possono assorbire il 50-60% del reddito;
• Utilizzando un'auto, questa percentuale talvolta raggiunge l'80%.

Oltre al peso finanziario, ciò genera ulteriori problematiche ambientali e infrastrutturali.

Sono necessarie azioni complete

• Gli autori del rapporto sottolineano che la questione abitativa è strettamente connessa alle politiche sociali, alla pianificazione urbana e al mercato del lavoro.
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• coordinamento tra i comuni;
• gestione congiunta dell'agglomerato urbano;
• integrazione delle politiche abitative con il sistema di sostegno sociale.
• Particolare attenzione è rivolta al legame tra alloggio e impiego. L'elevato costo della vita influisce già sulla capacità delle imprese di attrarre e trattenere i dipendenti. Di conseguenza, si discute sempre più spesso di soluzioni abitative temporanee correlate all'occupazione.

È necessaria una visione a lungo termine

• Nella parte conclusiva del rapporto, si considera l'edilizia abitativa come un'infrastruttura strategica indispensabile per la competitività economica e la coesione sociale della città.
• Gli esperti ritengono che un canone accessibile non dovrebbe superare i 100-110 euro al metro quadro all'anno. Oltre tale soglia, anche professionisti chiave per il funzionamento della città iniziano ad essere esclusi dal mercato immobiliare.
• Il messaggio chiave dello studio è che unicamente analizzare il problema non è più sufficiente. Milano ha bisogno di una politica completa e a lungo termine che affronti congiuntamente le questioni abitative, dei trasporti e dell'occupazione a livello dell'intera area metropolitana.