Situazione del mercato immobiliare in Italia: vendite e prezzi in crescita nel 2025

Il settore immobiliare italiano ha concluso il 2025 con risultati molto positivi, confermando una fase di stabilità dopo l'incertezza degli ultimi tempi.

Conforme a un'analisi del Gruppo Tecnocasa, il comparto delle abitazioni mostra un notevole incremento nel numero di transazioni, prezzi in ascesa e un mercato dell'affitto ancora attivo, sebbene la sua crescita stia iniziando a rallentare. Pertanto, il mercato immobiliare italiano inizia il 2026 con una base abbastanza solida, nonostante il persistente squilibrio tra una domanda elevata e un'offerta limitata.

Oltre 766 mila transazioni: i centri minori trainano la crescita

Nel corso del 2025, in Italia sono state registrate 766.756 transazioni di compravendita di immobili residenziali, con un incremento del 6,4% rispetto all'anno precedente.

Il maggior incremento si è verificato nei piccoli centri e nei comuni extraurbani (+6,9%), mentre anche le grandi città hanno mostrato un risultato positivo del +5,4%.

La struttura del mercato è degna di nota: la costruzione di nuovi edifici è diminuita del 21%, mentre il mercato secondario è cresciuto del 9,1%. Questo indica che la mancanza di nuove abitazioni e i costi elevati della costruzione stanno spostando sempre più la domanda verso il patrimonio immobiliare esistente.

Aumento dei prezzi: Bari in testa, Milano e Roma in continua crescita

Nella seconda metà del 2025, l'aumento medio dei prezzi degli immobili nelle grandi città è stato del 2,6%, il valore più alto dal periodo post-pandemia.

Il maggiore aumento si è registrato a Bari (+6,3%).

Mostrano una tendenza positiva anche:

• Milano - +2,2%;
• Roma - +2,2%.

È da notare che nessuna grande città ha mostrato una diminuzione dei prezzi, confermando così la stabilità del mercato.

Trend positivi si osservano anche nei capoluoghi di provincia (+1,7%), così come nelle zone suburbane (+2,2%). Tra le città di provincia, spiccano le seguenti:

• Firenze (+4,0%);
• Bologna (+2,8%).

Nonostante la riduzione delle costruzioni, il prezzo dei nuovi edifici è aumentato del 2,5%.

Tempi di vendita stabili, ma con differenze tra le città

A gennaio 2026, il periodo medio per la vendita di immobili nelle grandi città è di 108 giorni, sostanzialmente invariato rispetto all'anno precedente.

I mercati più dinamici sono:

• Milano - 88 giorni;
• Bologna - 91 giorni.

I tempi di vendita più lunghi sono stati registrati a:

• Genova - 133 giorni;
• Bari - 126 giorni.

La situazione sta migliorando gradualmente nelle zone periferiche: il periodo medio è sceso da 142 a 136 giorni.

Domanda e offerta: preferenza per gli appartamenti trilocali

Il tipo di abitazione più richiesto nelle grandi città sono gli appartamenti trilocali, che rappresentano il 41,2% della domanda.

Seguono:

• appartamenti bilocali - 24,9%;
• appartamenti quadrilocali - 22,3%.

Tuttavia, la domanda varia a seconda della città:

• a Milano, gli appartamenti bilocali sono in testa (45,1%);
• a Genova, prevalgono gli appartamenti quadrilocali (43,6%), grazie a prezzi più accessibili.

L'offerta rimane limitata, specialmente per le abitazioni di qualità in buono stato.

Chi sono i compratori di immobili?

Secondo lo studio:

• Il 75,2% degli acquisti è per la residenza principale;
• la quota di acquisti come investimento è scesa al 17,9%.

L'età media dei compratori è di 43,3 anni. L'attività è in crescita sia tra i giovani (18-34 anni) che tra coloro di 55-64 anni. Sempre più persone stanno acquistando fuori dalla loro città di residenza.

Mercato dell'affitto: crescita in rallentamento, ma con domanda alta

Il mercato dell'affitto continua a soffrire di scarsa offerta, sebbene la crescita dei canoni stia diminuendo gradualmente.

Nella seconda metà del 2025:

• monolocali e trilocali hanno visto un aumento del 2,2% nei canoni di locazione;
• bilocali del 2,3%.

Milano e Bologna stanno sperimentando un lieve raffreddamento dopo anni di rapida crescita, mentre Genova e Palermo mostrano i maggiori aumenti nei canoni di locazione.

I canoni più alti si trovano ancora a Milano:

• €837 - monolocale;
• €1.128 - bilocale;
• €1.525 - trilocale.

Una tendenza interessante è il ritorno sul mercato a lungo termine di immobili precedentemente utilizzati per affitti brevi, incrementando leggermente l'offerta.

Anche i contratti di locazione per studenti sono in crescita, arrivando al 14,1%, e quelli a prezzi di mercato libero rappresentano già il 39,5% del mercato.

Il rendimento lordo medio per un bilocale è del 5,7% annuo.

Previsioni per il 2026: crescita moderata con incertezza costante

Le prospettive per il 2026 sono positive. Gli esperti prevedono:

• da 780 a 790 mila transazioni;
• un incremento dei prezzi delle case tra l'1% e il 3%;
• un aumento dei canoni di locazione tra il 3% e il 5%.

Tuttavia, il mercato rimane sensibile alla situazione geopolitica internazionale, che può influenzare la fiducia delle famiglie, degli investitori e la domanda complessiva.