Uffici a Milano e Roma: crescente importanza della qualità dell'offerta

Secondo le analisi condotte da JLL, il mercato degli uffici in affitto in Italia ha avuto un inizio del 2026 con dinamiche diverse nelle due città chiave: Milano e Roma. Nel primo trimestre, la superficie totale affittata ha superato di poco i 100.000 mq, con circa 65.000 mq a Milano e 36.000 mq a Roma.

Complessivamente, i dati indicano che c'è una tendenza verso la qualità nel mercato: la domanda si sta consolidando e diventando più selettiva, mentre l'offerta di immobili di alta qualità rimane limitata, soprattutto nelle aree centrali.

Milano: domanda stabile nonostante la riduzione dello spazio

A Milano, la superficie assorbita è stata di circa 65.000 mq, a cui si sono aggiunti altri 4.000 mq di sublocazione. Questo dato conferma un alto livello di attività, simile a quello dello stesso periodo del 2025 e superiore alla media degli ultimi cinque anni. Tuttavia, rispetto all'anno precedente, quando la superficie si avvicinava ai 100.000 mq, si è registrato un lieve rallentamento.

La ragione principale è stata la mancanza di grandi transazioni e una significativa riduzione della superficie media degli uffici affittati, passando da circa 1.200 mq a 750 mq. Questo riflette strategie più caute da parte delle aziende e la volontà di ottimizzare lo spazio utilizzato.

La domanda si concentra sempre di più sugli immobili di alta qualità: circa il 65% dello spazio assorbito si trova in edifici di classe A. Questa tendenza è supportata da criteri di selezione più rigorosi, come la qualità della costruzione, la sostenibilità e la posizione privilegiata.

L'offerta limitata di immobili di pregio continua a esercitare pressione sul mercato: il tasso di vacanza medio è del 9,4%, ma per gli immobili di alta classe scende al 3,6%. Di conseguenza, i canoni di locazione continuano a salire, arrivando a 820 euro al metro quadro all'anno nel centro storico e 780 euro nei moderni quartieri commerciali. Aumenta anche la quota di transazioni con canoni di locazione superiori a 600 euro/metro quadro all'anno, che rappresenta già circa il 30% del totale. Circa il 40% della domanda si concentra nelle aree centrali, soprattutto nel centro storico, mentre le aree semiperiferiche stanno guadagnando terreno, con oltre un quarto di tutte le transazioni, in particolare in zone come Farini-Isola e Porta Romana.

I principali driver della domanda sono i servizi professionali, come studi legali, istituzioni finanziarie e imprese tecnologiche.

Roma: crescita trainata da importanti transazioni

A Roma, la situazione è diversa: il mercato degli uffici immobiliari ha registrato una notevole accelerazione. La superficie assorbita è stata di circa 36.000 mq, più del doppio rispetto al primo trimestre del 2025. La crescita è stata trainata principalmente da quattro importanti transazioni di oltre 5.000 mq, inclusa una rilevante transazione con il settore pubblico.

Come a Milano, la capitale continua a registrare una forte domanda di immobili di qualità, con gli edifici di Classe A che rappresentano il 57% del totale delle assunzioni. Questo conferma la crescente selettività degli inquilini di fronte a un'offerta limitata di uffici di prestigio.

Il distretto finanziario centrale rimane un segmento di mercato chiave, rappresentando circa il 40% delle transazioni, mentre il distretto EUR si distingue con la più grande transazione di pre-locazione del trimestre.

Per quanto riguarda i settori, il settore dei servizi, in particolare gli studi legali, è in testa, insieme alle istituzioni pubbliche, che continuano a svolgere un ruolo significativo nel mercato degli uffici di Roma.

Il tasso di vacanza rimane basso, inferiore al 7% in generale e solo intorno all'1,5% per gli immobili di fascia alta. I canoni di locazione premium si mantengono a 610 euro al metro quadro all'anno, con potenziale di crescita nel breve termine.