Acquisto di proprietà con irregolarità: quando una transazione risulta non valida e come correggere le violazioni

Come affrontare le irregolarità urbanistiche e catastali prima di firmare un atto notarile per evitare la nullità della transazione.

La cessione di beni immobili con irregolarità o discrepanze, che siano di natura urbanistica o catastale, è fattibile, ma richiede il rispetto di specifiche procedure. In molte situazioni, è possibile finalizzare la transazione dopo aver regolarizzato preventivamente le irregolarità (se soggette a regolarizzazione secondo le normative urbanistiche) o aver pienamente informato l'acquirente nel contratto e ottenuto il suo consenso. Esistono eccezioni per le violazioni più gravi che rendono l'immobile incompatibile con l'uso civile.

È ammissibile vendere un'immobile non conforme alle norme?

Sì, è fattibile, tuttavia, la procedura e i rischi connessi variano notevolmente in base alla tipologia di violazione: urbanistica, catastale o degli impianti. Per partecipare in modo sicuro alla transazione, è essenziale valutare accuratamente la proprietà e distinguere tra i diversi tipi di non conformità indicate.

Non conformità urbanistiche (edifici abusivi)

La conformità urbanistica attesta che lo stato effettivo dell'immobile corrisponde alle informazioni presenti nella documentazione autorizzativa registrata presso il comune. Se emergono discordanze, le conseguenze dipendono dalla gravità della violazione.

Violazioni soggette a regolarizzazione

Qualora le modifiche apportate rispettino le normative vigenti, il venditore può completare la procedura di regolarizzazione amministrativa prima della stipula dell'atto notarile. In questo caso, la proprietà rimane cedibile, anche se non soddisfa ancora i requisiti contrattuali, e verrà totalmente regolarizzata al momento della transazione.

Vendita di un'immobile con una violazione edilizia irrimediabile

Nel caso in cui la violazione riscontrata sia incompatibile con le norme urbanistiche e non possa essere sanata, il valore di mercato dell'immobile subisce una significativa diminuzione. Non è possibile fare affidamento sulla prescrizione, poiché in Italia una violazione urbanistica è considerata un'irregolarità del diritto amministrativo. Il comune ha il potere di emettere in qualsiasi momento un'ordinanza di demolizione per strutture erette illegalmente. Pertanto, la vendita di immobili con violazioni non autorizzate e irrimediabili comporta un elevato rischio e richiede l'esplicito consenso dell'acquirente ad accettare tale difetto.

Rischio di dichiarazioni mendaci

L'omissione o la distorsione di informazioni in un contratto al fine di nascondere una violazione è considerata fornitura di informazioni false per la vendita dell'immobile. Ciò può portare alla nullità della transazione e alla responsabilità penale per l'inclusione di informazioni mendaci in un atto notarile.

Discrepanze catastali

Il catasto ha principalmente una funzione fiscale. La legge italiana stabilisce che la vendita di beni immobili con significative discrepanze catastali può annullare la transazione se le irregolarità non vengono corrette prima della firma dell'atto notarile.

Nel caso in cui venga ceduta una proprietà con una planimetria non conforme ai documenti catastali (ad esempio, modifiche alla disposizione dei muri divisori o delle stanze), il venditore è tenuto a incaricare un perito per aggiornare la documentazione catastale mediante la procedura DOCFA.

Impianti non conformi alle normative

A differenza delle violazioni urbanistiche, l'assenza di certificati di conformità degli impianti non impedisce la vendita dell'immobile. La legge non richiede l'adeguamento di tali impianti da parte del proprietario, ma impone la completa divulgazione delle informazioni. Di conseguenza, è essenziale specificare chiaramente nel contratto che le reti di servizi pubblici non dispongono della certificazione appropriata.

Il controllo urbanistico dell'immobile è effettuato dal notaio?

Il notaio non effettua una verifica effettiva della conformità urbanistica o delle condizioni tecniche dell'immobile. La Corte di Cassazione italiana, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 (Sezione Unita), ha precisato che i compiti del notaio si limitano esclusivamente alla verifica formale e documentale.

Di conseguenza, un atto di compravendita di un'immobile con irregolarità può essere autenticato da un notaio poiché il suo ruolo è garantire la validità legale dell'atto, non verificare lo stato reale dell'immobile.

Compiti e limiti del notaio

Secondo l'orientamento della Corte, il notaio:

• verifica la presenza della documentazione obbligatoria;
• assicura che il contratto includa i dettagli dei permessi (licenze, autorizzazioni edilizie, atti di amnistia o regolarizzazione);
• verifica la presenza di una dichiarazione di conformità catastale;
• non effettua verifiche tecniche e ispezioni dell'immobile;
• non attesta la conformità delle condizioni effettive dell'immobile con la documentazione progettuale;
• accetta e certifica le dichiarazioni delle parti, garantendo la correttezza legale della transazione ma non la precisione delle informazioni tecniche fornite dal venditore.

Chi è responsabile?

Poiché il notaio si limita alla verifica documentale, la responsabilità civile e penale per dichiarazioni false ricade interamente sul venditore.

Se, dopo la transazione, emergono difetti di costruzione parzialmente nascosti o non dichiarati, l'atto notarile conserva la sua validità legale ma l'acquirente ha il diritto di intraprendere azioni legali con una richiesta di:

• risarcimento danni;
• riduzione del prezzo di acquisto;
• risoluzione del contratto.

In questo caso, non è possibile rivolgersi al notaio se ha operato entro i confini della sua autorità legale.

Come proteggersi prima di firmare un atto notarile

Per evitare controversie legali dopo la vendita, di solito le parti coinvolgono un esperto qualificato (geometra, architetto o ingegnere) per redigere una relazione urbanistica e di regolarità edilizia (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) o un parere sulla conformità dell'immobile.

Aggiornamento preliminare dei dati catastali (scelta preferibile)

Nel caso in cui la discrepanza sia legata a modifiche interne non riflesse nel catasto, il venditore deve incaricare un esperto di aggiornare la planimetria tramite la procedura DOCFA prima della conclusione della transazione.

Applicazione di deviazioni ammesse

Se le discrepanze sono minori (ad esempio errori grafici storici o deviazioni dimensionali inferiori al 2%), un esperto può confermare che tali deviazioni rientrano nei limiti consentiti dalla legge senza influire sulla conformità catastale.

Regolarizzazione urbanistica preliminare

In molte situazioni, una discrepanza catastale indica la presenza di una violazione edilizia registrata a livello comunale. In tali circostanze, non è possibile aggiornare le informazioni catastali fino a quando non viene risolto l'aspetto urbanistico e non vengono saldate le sanzioni amministrative previste.

Il problema del mutuo

Nel caso in cui l'acquirente abbia intenzione di acquistare un immobile mediante un mutuo, le discrepanze possono costituire un ostacolo significativo.

Un valutatore bancario, rilevate le discrepanze tra le condizioni effettive dell'immobile e la pianta catastale, solitamente sospende l'esame della richiesta. Di solito le banche non finanziare l'acquisto di immobili con violazioni catastali o urbanistiche irrisolte.

Le violazioni possono determinare la nullità della transazione?

Le violazioni gravi possono portare alla nullità totale o parziale della transazione, ma la legge distingue tra la gravità dei difetti identificati.

Quando la transazione è nulla

Il contratto di compravendita è considerato nullo e non produce effetti legali nei seguenti casi:

• la proprietà è stata costruita interamente senza i permessi necessari (ad esempio, costruita senza licenza o permesso di costruzione successivamente al 1967) e il contratto non menziona i permessi pertinenti;
• l'atto notarile non include la dichiarazione obbligatoria di conformità della pianta catastale alla reale condizione dell'immobile.

Quando la transazione rimane valida ma può essere risolta

Se il venditore indica i permessi effettivi ma occultando una violazione parziale (ad esempio, una veranda illegale o una modifica interna non autorizzata), la transazione rimane valida legalmente, ma l'acquirente ha diritto alla tutela giudiziaria.

In tali circostanze, l'acquirente può richiedere:

• la risoluzione del contratto per inadempimento degli obblighi. Dopo una decisione del tribunale, la proprietà viene restituita al venditore, che è tenuto a rimborsare i fondi ricevuti e a risarcire eventuali danni;
• riduzione del prezzo (richiesta di sconto). L'acquirente mantiene la proprietà ma riceve un risarcimento per i costi di regolarizzazione o per la differenza tra il prezzo pagato e il valore reale dell'immobile.