Il mercato immobiliare di lusso in Italia

Il mercato immobiliare di lusso in Italia continua a rafforzarsi sia nelle grandi città che nel segmento delle seconde case di lusso. Secondo una ricerca di Patrigest e Santandrea, il crescente numero di individui facoltosi, le condizioni fiscali favorevoli per i grandi capitali e l'interesse degli investitori stranieri sostengono l'elevata domanda di immobili di pregio. Milano rimane il principale centro del mercato, mentre le prestigiose località turistiche mantengono il loro status di luoghi più attraenti per gli investimenti.

La crescita della ricchezza sostiene il mercato

Il settore immobiliare di lusso in Italia dimostra resilienza e uno sviluppo stabile. Uno dei principali fattori di crescita è stato l'aumento del numero di residenti facoltosi nel Paese. Il numero di contribuenti con un reddito superiore a 120.000 euro all'anno è aumentato del 39% rispetto al 2008, nonostante le crisi economiche degli ultimi anni.

Con la crescita del capitale, il settore immobiliare è sempre più visto non solo come un luogo in cui vivere, ma anche come un modo per preservare e rafforzare la ricchezza. Nel 2024, la quota di proprietari immobiliari tra le famiglie più ricche ha raggiunto il 95,3%, mentre vent'anni fa questa cifra era del 92,9%. Allo stesso tempo, l'interesse per l'affitto è in graduale calo.

Geografia degli immobili di lusso

I prezzi più alti - oltre 6.000 euro al metro quadro - sono concentrati nelle città più grandi e nelle zone turistiche più prestigiose: sui laghi, nelle Alpi e sulla costa. È qui che il mercato immobiliare di fascia alta rappresenta una parte significativa dell'offerta totale.

Insieme a Milano e Roma, si distinguono anche comuni d'élite più piccoli come Basilio e Forte dei Marmi, con una concentrazione particolarmente elevata di residenti facoltosi. Milano rimane il mercato più prestigioso del paese, mentre Roma è seconda solo a Firenze e Venezia in termini di attrattiva.

Tra le grandi città, Firenze è in testa per quota di immobili di lusso: quasi il 30% degli immobili appartiene al segmento premium. Seguono Milano, Napoli e Bologna.

Una forte crescita della domanda di seconde case

Il mercato delle seconde case di lusso si sta sviluppando in modo particolarmente attivo. Il numero di transazioni relative a immobili con un prezzo superiore a 1 milione di euro è cresciuto del 22% nell'ultimo anno e il volume di questo segmento è praticamente raddoppiato in dieci anni. Oggi, le seconde case rappresentano circa il 76% di tutte le transazioni immobiliari superiori a un milione di euro. Questi immobili vengono acquistati sempre più non solo per svago, ma anche come investimento per la diversificazione del capitale. Anche durante i periodi di instabilità del mercato, il segmento dimostra un'elevata resilienza e si riprende rapidamente dalle flessioni. Struttura della domanda in evoluzione Lo studio evidenzia anche una carenza di offerta nel segmento di fascia medio-alta con prezzi compresi tra 6.000 e 10.000 euro al metro quadro. La carenza di piccoli appartamenti è particolarmente evidente: gli immobili con due camere da letto rappresentano il 43% della domanda, ma solo il 33% dell'offerta.

Ciò indica un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti, compresi i clienti facoltosi, e crea opportunità per nuovi progetti di ristrutturazione e costruzione di alloggi di dimensioni più ridotte.

Affitti di lusso e mercato turistico

Anche il segmento degli affitti premium rimane attivo. Tariffe superiori a 20 euro al metro quadro al mese sono tipiche soprattutto nei grandi centri economici. Milano e Roma sono in testa grazie alla forte domanda da parte di professionisti, manager e aziende internazionali.

Nelle regioni turistiche, soprattutto nelle località balneari e montane, gli affitti di lusso sono in costante domanda e le seconde case continuano a svolgere un ruolo chiave nel mercato.

Caratteristiche delle città più grandi

Milano rimane il principale punto di riferimento per il mercato immobiliare di lusso italiano. Nel centro storico, i prezzi degli immobili superano i 12.600 euro al metro quadro, e in zone prestigiose come Brera e Porta Nuova, i prezzi raggiungono oltre 14.500 euro. L'elevata domanda è sostenuta sia da investitori locali che stranieri. Il periodo medio di vendita degli immobili è di 4-6 mesi.

Roma si distingue per un patrimonio storico unico e per immobili prestigiosi nel centro città, dove i prezzi si aggirano intorno ai 10.300 euro al metro quadro. Tra gli acquirenti figurano sia famiglie benestanti locali che investitori stranieri. Le vendite immobiliari qui richiedono in genere 5-6 mesi.

Firenze ha un'alta quota di immobili di lusso e un notevole interesse da parte di acquirenti internazionali. Le ville storiche e le residenze restaurate con vista panoramica sono particolarmente richieste. A causa del mercato altamente selettivo, i tempi di esposizione possono superare un anno.

Bologna, Torino e Genova si stanno sviluppando secondo i propri modelli: Bologna è nota per la stabilità del suo mercato, Torino per i prezzi più accessibili e l'architettura di alta qualità, e Genova è apprezzata principalmente per la sua posizione e la vista sul mare.

Gli investimenti continuano a crescere

Anche il 2025 è stato un anno di successo per il mercato degli investimenti immobiliari italiano. Gli investimenti totali hanno raggiunto i 12,3 miliardi di euro, in crescita del 20% su base annua.

Gli investimenti residenziali si sono attestati intorno agli 841 milioni di euro, mentre il mercato immobiliare di lusso ha superato i 300 milioni di euro. Gli investitori sono maggiormente interessati ai progetti di costruzione e ristrutturazione.

Milano si conferma il principale polo di attrazione per i capitali, rappresentando quasi il 79% degli investimenti nel settore residenziale di lusso. Seguono Roma, Firenze e destinazioni iconiche come Portofino.