La complessità dell'acquisto di una casa in Italia: la situazione regionale

Il primo trimestre del 2026 ha segnato un momento storico per il settore immobiliare residenziale italiano. Per la prima volta da quando Idealista monitora il mercato, la richiesta di acquisto di immobili è cresciuta in tutte e 107 province del Paese, senza eccezioni. Tuttavia, l'incremento della domanda non ha portato a una maggiore celerità nelle transazioni, bensì a una riduzione dell'offerta e a tempi di vendita più lunghi, generando una crescente pressione sul mercato. Di conseguenza, l'acquisto di una casa è diventato più popolare ma allo stesso tempo più complesso.

Secondo Idealista, il numero medio di richieste per ogni annuncio è salito da 1,22 a 1,5 (+22,5%). Contestualmente, l'offerta disponibile è diminuita dal 2,6% al 2,5% (-4,9%) e il tempo medio di vendita di un immobile è aumentato da 160 a 169 giorni (+6,1%). Delle 107 province, 87 hanno visto una riduzione degli immobili sul mercato, mentre 73 hanno registrato un aumento dei tempi di vendita. Secondo Vincenzo De Tommaso, esperto del reparto di ricerca di Idealista, l'elevata e diffusa domanda non si traduce prontamente in transazioni effettive a causa della differenza strutturale tra domanda e offerta. Buona parte degli alloggi disponibili sono grandi appartamenti pensati per famiglie numerose, situati in zone poco richieste, mentre gli acquirenti cercano prevalentemente appartamenti con due o tre camere in zone ben servite dai trasporti. Nelle città più ambite, si aggiungono i prezzi elevati e i mutui gravosi, che spingono gli acquirenti a prendere decisioni con maggiore attenzione.

Situazione per macroregione

Nord-ovest

In questa zona si è registrato il maggiore aumento della domanda, con un incremento del 27,4%. Tuttavia, l'offerta è diminuita del 6,7% e i tempi di vendita sono saliti del 7,3%.

Nord-est

Questa regione rimane la più dinamica d'Italia. Nonostante l'aumento del 18,5% della domanda, il tempo medio di vendita è di 141 giorni, indicando una precedente carenza di offerta nel mercato.

Italia centrale

Questa regione mostra un equilibrio maggiore. Sebbene la domanda sia salita del 26,5%, il tempo di vendita è rimasto pressoché stabile (+0,7%). Ciò è favorito da un livello di offerta più elevato, pari al 3,81% del totale nazionale.

Italia meridionale

Questa zona presenta le maggiori difficoltà. Con l'offerta più bassa del Paese, una domanda cresciuta di oltre un quarto e un aumento del 17,2% nei tempi di vendita rispetto all'anno precedente, gli acquirenti mostrano interesse ma le transazioni sono più lente.

Isole

Sardegna e Sicilia dimostrano maggiore resilienza: nonostante un notevole aumento della domanda, i tempi di vendita sono cresciuti solo dello 0,9%.

Principali città

Bologna

Attualmente, è il mercato immobiliare più attivo d'Italia. Gli immobili disponibili sono aumentati del 22%, mentre il tempo medio di vendita si è ridotto del 31% a soli 50 giorni. È l'unico mercato tra le grandi città a mostrare un notevole miglioramento.

Milano e Firenze

Le prime avvisaglie di un rallentamento del mercato si vedono in queste città. L'offerta cresce mentre la domanda cala, un fenomeno insolito per mercati tradizionalmente caldi. A Milano, le richieste sono diminuite del 7% e il tempo medio di vendita è passato da 58 a 61 giorni. Torino, Bari e Catania: qui la domanda rimane alta (dal 20% al 32%) e si traduce in transazioni concrete. I tempi di vendita rimangono stabili o diminuiscono. Napoli, Palermo, Genova e Roma: queste città sono "in tensione bloccata". Palermo ha visto un aumento record del 50,5% della domanda, ma i tempi di vendita sono cresciuti del 30%. Napoli ha registrato il maggior aumento nei tempi di vendita, pari al 36,5%. Gli acquirenti sono interessati ma le transazioni richiedono più tempo. Roma presenta una situazione simile, seppur in misura minore.

Dati provinciali e capoluoghi

Nelle province della costa nord-orientale adriatica - Trieste, Udine e Gorizia - l'offerta si sta riducendo rapidamente, con un calo del 15-17% annuo.

Tra i capoluoghi, la situazione è critica a Chieti, con una diminuzione del 33% degli immobili in vendita e un raddoppio delle richieste (+105,3%). La scarsità di offerta accresce la competizione tra acquirenti.

Il maggiore aumento dei tempi di vendita si registra a Potenza (+72%), Barletta e Cosenza (quasi +70%). Al contrario, Enna ha dimezzato i tempi di vendita e Carbonia li ha ridotti di circa il 40%. Solo in cinque capoluoghi di provincia la domanda è scesa: Frosinone, Cremona, Milano, Firenze e Isernia. La presenza di Milano e Firenze in questa lista è significativa, attribuibile ai prezzi alti e alla discrepanza tra alcune offerte e le aspettative degli acquirenti.

Metodologia di ricerca

Lo studio analizza il mercato immobiliare residenziale nel primo trimestre del 2026 rispetto allo stesso periodo del 2025. I dati provengono dal database di Idealista e riguardano 107 province e 110 capoluoghi.

Indicatori principali:

• Rapporto tra immobili disponibili e totale degli immobili in vendita.
• Contatti medi — numero di richieste per ogni annuncio.
• Tempo di permanenza sul mercato (TOM) — giorni medi per la vendita di un immobile dall'annuncio alla conclusione.