Mercato spazi per uffici a Milano: l'importanza della qualità

All'inizio del 2026, il mercato degli spazi per uffici a Milano ha iniziato a stabilizzarsi dopo un anno molto attivo. Secondo le ultime analisi condotte da IPI, la superficie di uffici assorbita nel primo trimestre è stata di circa 72.400 mq. Sebbene questo dato sia inferiore ai record del 2025, è in linea con i trend storici del settore.

Durante il periodo considerato, sono state finalizzate 98 transazioni, indicando non una diminuzione dell'attività ma una maggiore selezione da parte degli inquilini. I fondamentali del mercato restano stabili: il tasso di vacanza si attesta intorno al 9,15%, con una disponibilità di circa 1,18 milioni di mq.

Qualità come criterio principale

Nel primo trimestre, si è osservata una forte domanda di uffici di alta categoria. Del totale assorbito, circa il 75% corrisponde a immobili di Classe A e Classe A+, pari a circa 54.100 mq.

Tra questi, la richiesta maggiore è stata per gli immobili di Classe A+, che rappresentano il 40% delle transazioni, seguiti dai Classe A al 35%, mentre gli uffici di Classe B sono al 25%.

Questa domanda riflette l'interesse delle aziende per edifici moderni con elevati standard tecnici ed energetici, oltre a infrastrutture di alta qualità. Il tasso di vacanza nel segmento premium è del 3,2%, inferiore alla media di mercato, confermando la richiesta di immobili di alto livello.

Domanda per zone: il CBD in testa

La maggiore attività si concentra ancora nel Central Business District (CBD), che rappresenta la metà del totale assorbito.

Segue la zona periferica con il 27%, poi:

• aree semiperiferiche - 11%;
• aree suburbane - 8%;
• centro storico - 4%.

Questa distribuzione conferma la preferenza delle aziende per aree ben collegate e con un ambiente urbano sviluppato come strategia per la localizzazione degli uffici.

Aumento dei canoni nelle zone di prestigio

Nelle zone più esclusive, i canoni di locazione continuano a crescere. Nel CBD, il massimo ha raggiunto gli 800 euro al mq all'anno, con un rendimento netto prime intorno al 4,15%.

Nel confronto tra il primo trimestre del 2025 e del 2026, si nota una crescita in quasi tutti i segmenti:

• Duomo: da 750 a 780 euro/mq. m all'anno;
• Porta Nuova: da 720 a 770 euro;
• Quartieri centrali: da 600 a 620 euro;
• Semiperiferia: da 460 a 480 euro.

Anche in periferia si osservano dinamiche positive:

• Bicocca — da 320 a 360 euro;
• CityLife — da 480 a 500 euro;
• Porta Romana — da 380 a 400 euro.

L'eccezione è l'area MIND, con un canone stabile a 300 euro al mq all'anno, mentre in periferia i canoni sono passati da 240 a 260 euro.

Tipologie di transazioni e preferenze

Il leasing tradizionale è la forma più diffusa, con quasi 63,9 mila mq assorbiti.

Altre transazioni si suddividono così:

• acquisto per uso proprio - 10,2 mila mq;
• ampliamento di locali esistenti - 3,1 mila mq;
• sublocazione - circa 4 mila mq;
• pre-locazione - 2,5 mila mq;
• revisione contratti di locazione - 2,5 mila mq.

I locali più richiesti sono quelli tra 500-999 mq e 1.000-2.999 mq, rappresentando il 43% delle transazioni ciascuno. Gli uffici da 3.000 a 4.999 mq sono al 12%, mentre quelli fino a 499 mq sono solo il 2% del mercato.

Stock secondario e necessità di rinnovo

Nonostante il successo del segmento premium, molte strutture affrontano obsolescenza. Attrezzature obsolete, bassa efficienza energetica e necessità di modernizzazione riducono l'attrattiva e aumentano l'esposizione al mercato.

La nuova offerta prevista nel 2026-2028 è limitata, quindi la pressione sui canoni nei segmenti di alta qualità dovrebbe continuare. La ristrutturazione degli edifici esistenti sarà fondamentale per migliorare l'offerta di uffici a Milano.

Investimenti focalizzati sulla qualità e sostenibilità ESG

Gli investitori preferiscono immobili moderni e progetti in zone consolidate della città. La sostenibilità ESG è un criterio importante nelle decisioni. Nel breve termine, il segmento premium dovrebbe mantenersi stabile per la scarsa offerta di uffici moderni e l'elevata domanda di spazi di lavoro di qualità.