Indagine della Banca d'Italia: i prezzi delle abitazioni continuano a crescere, l'offerta non riesce a soddisfare la domanda
Secondo l'abituale indagine trimestrale della Banca d'Italia sul mercato immobiliare residenziale (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), i prezzi degli immobili in Italia continueranno a mostrare un andamento positivo e stabile nel terzo trimestre del 2025. Tuttavia, gli sconti medi sulle compravendite si riducono ulteriormente e il tempo medio per vendere una casa ha toccato i minimi storici. Al contempo, la domanda da parte degli acquirenti è in ripresa, mentre l'offerta continua a decrescere.
I prezzi aumentano costantemente su quasi tutto il territorio
Nel terzo trimestre del 2025, il divario netto tra le previsioni di crescita e quelle di calo dei prezzi delle abitazioni è salito a +7 punti percentuali (rispetto ai +5 punti percentuali del trimestre precedente) e risulta nettamente più alto rispetto allo stesso periodo del 2024. Un saldo positivo è stato osservato in quasi tutto il Paese, ad eccezione del Mezzogiorno, dove rimane negativo, sebbene in netto miglioramento rispetto al trimestre precedente.
Gli aumenti di prezzo più marcati si sono verificati nelle principali città del Nord-Est e del Centro Italia, dove la percentuale di agenti segnalanti rialzi di prezzo è ulteriormente aumentata.
Lo sconto medio rispetto al prezzo iniziale richiesto si è ridotto al 7,5% (rispetto al 7,8% del trimestre precedente) e resta al livello più basso mai registrato. Nelle grandi città del Nord-Est, gli sconti sono scesi al di sotto del 5%. Il tempo medio per la vendita delle case è leggermente aumentato a 5,6 mesi (da 5,4 mesi), ma resta vicino ai minimi storici.
La domanda è in ripresa, l'offerta continua a calare
Il saldo negativo tra stime di crescita e calo dei potenziali acquirenti si è notevolmente ridotto, in particolare nelle grandi città e nelle aree metropolitane. D'altra parte, gli agenti del settore continuano a riportare una diminuzione nel numero di nuovi ordini di vendita. Il saldo netto per l'attuale portafoglio ordini è stato di -32 punti percentuali (-30 nel trimestre precedente e -25 nell'anno prima), e per i nuovi ordini ricevuti, di -30 punti percentuali.
L'accesso ai mutui resta favorevole
Le difficoltà nel reperire credito rimangono minime: solo il 19% delle agenzie ha indicato le difficoltà di finanziamento come una delle cause principali di risoluzione dei contratti. La percentuale di transazioni finanziate tramite mutuo è salita al 65,9% e il rapporto prestito/valore (LTV) ha raggiunto il 78,4%: entrambi gli indicatori sono tornati ai livelli precedenti l'inizio dell'aumento dei tassi da parte della BCE a luglio 2022. Pertanto, le condizioni di prestito risultano generalmente favorevoli per gli acquirenti.
Gli affitti continuano a salire, ma più lentamente
La crescita degli affitti resta significativa, anche se con un leggero rallentamento: il saldo netto tra aumenti e diminuzioni stimati è stato di +41 punti percentuali. La maggior parte degli agenti attribuisce l'aumento degli affitti a una riduzione dell'offerta di alloggi a lungo termine. Questo fenomeno è particolarmente evidente nelle città e, secondo gli agenti, è principalmente dovuto alla preferenza dei proprietari per affitti a breve termine o giornalieri.
L'impatto degli affitti a breve termine (come Airbnb)
La percentuale di agenzie che considerano importante il fenomeno degli affitti a breve termine è leggermente cresciuta, superando il 50%. Di queste, oltre l'80% segnala un impatto rilevante sui prezzi degli affitti a lungo termine (oltre i 30 giorni), mentre più del 60% ritiene che tale impatto sia particolarmente forte.
Contestualmente, l'influenza percepita degli affitti a breve termine sui prezzi di vendita si è leggermente attenuata in tutto il Paese. Resta forte l'influenza della ridotta offerta di immobili in vendita: circa il 40% degli operatori cita questo effetto.
Le previsioni di mercato diventano più ottimistiche
Le aspettative degli agenti riguardo all'evoluzione del proprio mercato regionale e del mercato immobiliare italiano nel suo complesso sono migliorate notevolmente sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto allo stesso periodo del 2024.
Per quanto riguarda i prezzi di vendita previsti per il quarto trimestre del 2025, gli agenti anticipano in media un leggero calo, ma i saldi netti risultano significativamente meno negativi rispetto all'anno precedente, indicando un graduale ritorno della fiducia tra gli operatori del mercato.
