Come funziona la procedura di sfratto per mancato pagamento dell'affitto?

Lo sfratto per mancato pagamento dell'affitto è un meccanismo legale che consente al proprietario di un immobile di lasciare l'immobile. Se un inquilino non paga l'affitto o le spese aggiuntive (come le utenze), il proprietario può tutelare i propri diritti avviando uno sfratto per mancato pagamento. Ciò avviene redigendo un avviso di sfratto, che deve essere redatto da un avvocato. Questo documento obbliga l'inquilino a lasciare l'immobile entro un termine stabilito e contiene una citazione a comparire in tribunale dove lo sfratto verrà convalidato.

Come funziona lo sfratto per mancato pagamento?

La procedura di sfratto per morosità è disciplinata dagli articoli 658 e seguenti del Codice Civile. La normativa prevede una speciale procedura che consente al locatore, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, di ottenere:

- risoluzione anticipata del contratto di locazione;
- rilascio e restituzione di beni immobili;
- riscossione degli arretrati di affitto.

Se un inquilino non paga l'affitto o le bollette, il proprietario può intervenire immediatamente per tutelare i suoi diritti. È importante agire rapidamente per evitare di accumulare un debito elevato che renderebbe difficile il recupero dei fondi. Il mancato pagamento di una rata può essere un incidente o un problema temporaneo, ma se il mancato pagamento dura due mesi, questo è un segnale importante per il proprietario.

Condizioni per avviare lo sfratto

Per avviare la procedura di sfratto per mancato pagamento devono essere soddisfatte due condizioni:

1. Disponibilità di un contratto di locazione scritto e registrato.
2. Il fatto del mancato pagamento del canone di locazione o delle spese aggiuntive da parte dell'inquilino.

Lo sfratto è impossibile a meno che il contratto di locazione non sia stato redatto per iscritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Accordi verbali o canoni di locazione pagati in nero non danno diritto allo sfratto. In tali casi, il proprietario dovrà ricorrere a un'altra forma di tutela: una richiesta di sgombero dei locali da occupazione abusiva.

Per quanto riguarda il mancato pagamento, ci sono delle differenze a seconda del tipo di contratto di locazione:

- Canone di locazione: ai sensi dell'articolo 5 della legge n. 392/78, è sufficiente il mancato pagamento di una mensilità di canone o l'arretrato nelle bollette di utenze pari ad almeno due mensilità di canone.
- Locazioni non residenziali (ad esempio commerciali): si applica il criterio della "violazione di lieve entità" (art. 1455 del Codice Civile). Il giudice valuta la gravità della violazione. Di solito si applicano gli stessi criteri delle locazioni residenziali.

Uno sfratto per morosità può essere avviato se l'inquilino non paga l'affitto o le spese accessorie (come le utenze) per almeno 20 giorni. Non può procedere prima di tale termine. Per gli affitti non residenziali, un giudice stabilirà l'entità della violazione, soprattutto se il mancato pagamento è ripetuto.

Fasi della procedura di sfratto

La procedura di sfratto per mancato pagamento è strettamente regolamentata e richiede l'assistenza obbligatoria di un avvocato. I passaggi principali sono i seguenti:

1. Preparare e inviare l'avviso di sfratto: il proprietario prepara l'avviso di sfratto e contemporaneamente invia una citazione in tribunale tramite l'ufficiale giudiziario per confermare lo sfratto. Devono trascorrere almeno 20 giorni tra l'avviso e la data dell'udienza, a meno che il proprietario non richieda una riduzione di tale termine.
2. Udienza in tribunale: all'udienza il giudice può:
- confermare lo sfratto;
- concedere all'inquilino una dilazione per il rimborso del debito;
- trasferire il caso a un normale procedimento giudiziario se l'inquilino si oppone allo sfratto.

Cambiamenti apportati dalla riforma Cartabiana

La riforma Cartabia ha modificato la procedura di notifica dello sfratto e della sua convalida. È ora obbligatorio che la notifica venga consegnata all'inquilino tramite un ufficiale giudiziario. Il processo di convalida dello sfratto è stato semplificato: se l'inquilino non si presenta in tribunale, il giudice può convalidare immediatamente lo sfratto senza la necessità di emettere un titolo esecutivo presso la cancelleria del tribunale. La riforma incoraggia inoltre l'uso della posta elettronica certificata (PEC) per semplificare la procedura e ridurre i tempi.

Cosa succede dopo aver dato la disdetta di sgombero

Se l'inquilino non lascia volontariamente l'immobile dopo aver ricevuto la notifica, il locatore può avviare un procedimento esecutivo per ottenere lo sfratto. Tale procedura prevede i seguenti passaggi:

1. Il giudice conferma lo sfratto ed emette un ordine esecutivo per liberare i locali.
2. All'inquilino viene concesso un periodo (solitamente 10 giorni) per lasciare volontariamente i locali.
3. Se l'inquilino non ottempera all'obbligo, l'ufficiale giudiziario gli notifica lo sfratto (il cosiddetto avviso di sfratto).
4. L'ufficiale giudiziario stabilisce una data entro la quale i locali devono essere liberati.
5. Se l'inquilino continua a occupare i locali, l'ufficiale giudiziario richiede l'intervento della polizia per forzare lo sfratto.

Finché i locali non saranno liberati, l'inquilino è tenuto a continuare a pagare l'affitto e, se necessario, a coprire le spese legali del proprietario.