Come avviene lo sfratto per mancato pagamento dell'affitto?
Lo sfratto per inadempienza nel pagamento dell'affitto è un procedimento legale che permette al locatore di recuperare il possesso dell'immobile. Nel caso in cui un conduttore non saldi l'affitto o le spese accessorie (come le utenze), il proprietario può far valere i suoi diritti attivando una procedura di sfratto. Questo si attua tramite la redazione di un avviso di sfratto, che deve essere stilato da un avvocato. Tale documento impone all'inquilino di lasciare l'immobile entro un certo termine e include una citazione per comparire in tribunale, dove lo sfratto sarà convalidato.
Come si svolge lo sfratto per mancato pagamento?
La procedura di sfratto per morosità è regolata dagli articoli 658 e seguenti del Codice Civile. La legge prevede una procedura speciale che consente al locatore di ottenere:
- Risoluzione anticipata del contratto di locazione.
- Rilascio e restituzione dell'immobile.
- Recupero degli affitti non pagati.
Se un conduttore non paga l'affitto o le bollette, il locatore può intervenire subito per difendere i suoi diritti. Agire in tempi brevi è fondamentale per evitare l'accumulo di debiti difficilmente recuperabili. Una rata non pagata può essere un problema temporaneo, ma se l'insolvenza persiste per due mesi, rappresenta un segnale importante per il locatore.
Condizioni per avviare lo sfratto
Per avviare lo sfratto per mancato pagamento, devono sussistere due condizioni:
1. Disponibilità di un contratto di locazione scritto e registrato.
2. L'inadempienza del conduttore nel pagamento dell'affitto o delle spese accessorie.
Lo sfratto non è possibile se il contratto di locazione non è stato scritto e registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Accordi verbali o canoni pagati in nero non permettono di procedere con lo sfratto. In tali situazioni, il proprietario dovrà optare per una richiesta di sgombero per occupazione abusiva.
Per quanto riguarda il mancato pagamento, ci sono differenze a seconda del tipo di contratto di locazione:
- Canone di locazione: secondo l'articolo 5 della legge n. 392/78, basta il mancato pagamento di una mensilità o arretrati nelle bollette pari ad almeno due mensilità.
- Locazioni non residenziali (come quelle commerciali): si applica il criterio della "violazione di lieve entità" (art. 1455 del Codice Civile). Il giudice valuterà la gravità dell'inadempienza, applicando solitamente gli stessi criteri delle locazioni residenziali.
Uno sfratto per morosità può essere avviato se l'inquilino non paga l'affitto o le spese accessorie per almeno 20 giorni. Non è possibile procedere prima. Per affitti non residenziali, un giudice valuterà l'entità della violazione, in particolare se il mancato pagamento è reiterato.
Fasi della procedura di sfratto
Lo sfratto per mancato pagamento segue regole precise e richiede l'assistenza di un avvocato. I passaggi principali includono:
1. Preparazione e invio dell'avviso di sfratto: il proprietario redige l'avviso e invia una citazione tramite ufficiale giudiziario per confermare lo sfratto. Devono passare almeno 20 giorni tra l'avviso e l'udienza, a meno che non sia richiesta una riduzione del termine.
2. Udienza in tribunale: il giudice può:
- Confermare lo sfratto.
- Concedere una dilazione per il rimborso del debito all'inquilino.
- Trasferire il caso a un procedimento ordinario se l'inquilino si oppone.
Cambiamenti apportati dalla riforma Cartabia
La riforma Cartabia ha modificato le procedure di notifica e convalida dello sfratto. Ora è obbligatorio che la notifica venga fatta tramite un ufficiale giudiziario. Il processo di convalida è stato semplificato: se l'inquilino non si presenta in tribunale, il giudice può convalidare lo sfratto immediatamente, senza dover emettere un titolo esecutivo alla cancelleria. La riforma promuove inoltre l'uso della posta elettronica certificata (PEC) per semplificare e velocizzare le procedure.
Cosa accade dopo la notifica dello sfratto
Se l'inquilino non lascia volontariamente l'immobile dopo la notifica, il locatore può avviare un procedimento esecutivo per l'effettivo rilascio. La procedura include:
1. Conferma dello sfratto da parte del giudice e ordine di liberazione.
2. Un periodo (di solito 10 giorni) concesso all'inquilino per lasciare i locali.
3. Notifica dello sfratto da parte dell'ufficiale giudiziario.
4. Fissazione di una data per liberare i locali.
5. Se l'inquilino continua a occupare i locali, l'ufficiale giudiziario può richiedere l'intervento della polizia.
Finché i locali non vengono liberati, l'inquilino deve continuare a pagare l'affitto e coprire eventuali spese legali del proprietario.
