Muffa in casa: impossibilità di pagare il canone di affitto
Se un appartamento è invaso dalla muffa, in alcune circostanze l'inquilino può lasciare la proprietà senza dover saldare l'affitto, ma è fondamentale informare il proprietario in anticipo.
Secondo gli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile italiano, l'inquilino ha la facoltà di annullare il contratto di locazione senza preavviso e senza penalità se l'appartamento diventa inabitabile a causa della muffa e costituisce un rischio per la salute.
Quando è possibile non pagare l'affitto?
La presenza di muffa può giustificare il mancato pagamento dell'affitto solo se l'immobile diventa del tutto inabitabile, costringendo l'inquilino a lasciarlo.
Se la muffa affligge solo una parte dell'appartamento (come una stanza), l'inquilino ha il diritto di richiedere una riduzione del canone di affitto, in proporzione alla diminuzione dell'uso del locale.
Perché la muffa è una questione grave
Secondo la sentenza n. 162/2019 del Tribunale di Trieste, anche una lieve muffa compromette la qualità della vita nell'appartamento, peggiora le condizioni igienico-sanitarie e ne deturpa l'aspetto. Questo viene considerato un difetto materiale, che dà diritto ad una riduzione del canone.
Se la muffa altera significativamente le condizioni abitative e viola il contratto, l'inquilino può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, a patto che non fosse consapevole e non potesse esserlo della presenza di tali difetti al momento della stipula.
Inoltre, il proprietario può essere ritenuto responsabile per i danni causati dai difetti nell'immobile, salvo dimostri di non esserne a conoscenza al momento della consegna della casa.
Un certificato medico attestante il danno alla salute provocato dalla muffa può rappresentare una prova aggiuntiva, anche se non obbligatoria.
Necessità di un accordo tra le parti
La semplice presenza di muffa non giustifica il rifiuto del pagamento autonomo dell'affitto da parte dell'inquilino. Una riduzione o sospensione del canone deve essere concordata con il locatore o stabilita dal tribunale.
La giurisprudenza non riconosce sempre all’inquilino il diritto di sospendere unilateralmente il pagamento. In particolare, la Corte di Cassazione (sentenza n. 18987 del 27.09.2016) ha stabilito che l'inquilino è obbligato a pagare il canone qualora la casa sia ancora utilizzabile, anche parzialmente.
Responsabilità del locatore
Il locatore deve fornire un alloggio in condizioni adeguate, rispondente agli standard e abitabile. È quindi sua responsabilità eliminare la muffa e i problemi associati.
L'inquilino, dal canto suo, deve eseguire la manutenzione ordinaria della casa e rispettare i termini contrattuali.
Se la colpa è dell'inquilino
Se la muffa deriva dal comportamento errato dell'inquilino (come scarsa ventilazione o mancato rispetto delle norme di utilizzo), l'inquilino è responsabile delle conseguenze. In tal caso, il mancato pagamento del canone sarà considerato un'inadempienza e potrebbe essere classificato come moroso.
Se le cause della muffa non dipendono dall'inquilino (ad esempio, infiltrazioni dall'alto o scarsa impermeabilità), tocca al proprietario risolvere la questione.
Come agire in presenza di muffa in una casa in affitto
La strategia dell'inquilino varia a seconda della gravità del problema. Ecco le opzioni:
- Richiedere una riduzione del canone negoziando con il proprietario o attraverso il tribunale.
- Richiedere un risarcimento se il locatore non ha preso provvedimenti tempestivi.
- Recedere dal contratto senza preavviso se l'appartamento è considerato inabitabile e nocivo per la salute (secondo gli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile).
- Se la muffa è causata da problemi nelle aree comuni dell'edificio, si può presentare un reclamo alla gestione o al condominio.
Come intervenire se compare la muffa
La regola fondamentale: l'inquilino non deve agire individualmente. Non è possibile interrompere i pagamenti senza l'accordo del proprietario o un ordine del tribunale.
Eccezione fanno i casi di grave inadeguatezza dell'alloggio. In situazioni diverse, l'inquilino rischia di non essere supportato anche se è affetto dalla muffa.
