Come vendere e acquistare una casa contemporaneamente

Vendere un appartamento e acquistarne subito un altro è un compito arduo, ma richiede un'attenta preparazione e un coordinamento preciso di tutte le fasi. Affinché tutto proceda senza intoppi, è necessario gestire il processo con competenza, tenere conto degli aspetti legali e finanziari e calcolare correttamente i tempi. È meglio affidarsi a un professionista, ma è possibile farlo anche da soli se si agisce secondo i piani. Ecco come fare.

Come vendere e acquistare una casa contemporaneamente

Fase 1: Valuta le tue finanze Per prima cosa, determina il valore del tuo attuale appartamento. Fai valutare l'immobile che desideri vendere e mettilo sul mercato. Se il tempo lo consente, puoi utilizzare la caparra ricevuta dalla vendita per acquistare una nuova casa. In questo caso, vale la pena stipulare un contratto preliminare di acquisto a lungo termine in modo da avere il tempo di fare tutto.

Fase 2: Pianificare la vendita e l'acquisto. Dal punto di vista legale, vendere e acquistare immobili contemporaneamente è perfettamente legale e piuttosto comune. La chiave è sincronizzare entrambi i processi per evitare ritardi o perdite finanziarie. Prestate particolare attenzione all'ordine delle azioni e allo stato del mutuo, se presente.

Se hai acquistato la tua prima casa usufruendo di agevolazioni fiscali (ad esempio, come "prima casa"), è importante acquistare una nuova casa entro un anno dalla vendita per mantenere tali agevolazioni.

Passaggi pratici:

1. Vendere la tua proprietà attuale Puoi contattare un agente immobiliare o cercare acquirenti da solo. Si consiglia di prevedere più tempo per la transazione, ad esempio circa sei mesi prima della firma del contratto di compravendita (rogito). Questo ti darà il tempo di trovare una nuova casa. Un'altra opzione è concordare con l'acquirente un successivo trasferimento delle chiavi.
2. Ricerca di una nuova casa Parallelamente, cercate un appartamento o una casa adatti, stabilendo un budget realistico. Se trovate rapidamente un'opzione adatta, potete concordare una data di trasloco per avere tempo per le riparazioni, oppure concludere un accordo con una condizione sospensiva (ad esempio, l'acquisto avverrà solo dopo la vendita dell'attuale casa). È meglio formalizzare tali accordi con l'aiuto di un professionista.
3. Sincronizzazione delle scadenze La fase più difficile è la consegna delle chiavi e il completamento delle transazioni. È importante coordinare con precisione le date con il notaio affinché la firma dei contratti e il trasferimento dei fondi avvengano senza ritardi. Questo garantisce di avere fondi sufficienti per completare entrambe le transazioni.

Lavorare con una società immobiliare

Affidarsi a un'unica agenzia immobiliare per vendere e acquistare una casa può semplificare notevolmente il processo. Un unico agente può coordinare meglio entrambe le transazioni, ridurre al minimo il rischio di confusione e offrire un'assistenza personalizzata. Scegliete un'agenzia di fiducia che possa valutare il vostro immobile, trovare un'opzione di acquisto adatta e organizzare l'intero processo con competenza.

Cosa fare se hai un mutuo

Se l'immobile che stai vendendo ha un mutuo in essere, hai diverse opzioni:

• Estinguere anticipatamente il mutuo con il ricavato della vendita. Questa è l'opzione più gettonata.
• Se possibile, trasferire il mutuo all'acquirente (detto accollo).
• Richiedi un prestito "ponte" per coprire il periodo di transizione tra le transazioni.
• Trasferire un mutuo su una nuova casa sostituendo la garanzia (mutuo) da un immobile a un altro.

In ogni caso, per calcolare con precisione il debito residuo, sarà necessaria la partecipazione di un notaio e l'accordo con la banca.

Come vendere e acquistare una casa senza un agente immobiliare

È possibile vendere e acquistare una casa senza un'agenzia, ma richiederà più impegno. Sarà comunque necessario un notaio per redigere un rogito, il contratto di compravendita che trasferisce ufficialmente la proprietà.

Cosa bisogna fare:

• Redigere un accordo preliminare (compromesso) che vincoli entrambe le parti alla transazione.
• Preparare i documenti: certificato energetico (APE), documenti catastali e altri documenti.
• L'acquirente sceglie un notaio per formalizzare la transazione.

Quanto tempo hai a disposizione per vendere la tua "prima casa"?

Se hai usufruito delle agevolazioni per l'acquisto della "prima casa", è importante vendere il vecchio appartamento e acquistarne uno nuovo entro due anni (secondo la Legge di Bilancio 2024, in vigore dal 1° gennaio 2025). Questa regola si applica anche alle transazioni concluse nel 2024.

Come "prenotare" una nuova casa senza vendere quella vecchia

Per "prenotare" un nuovo appartamento prima di vendere quello attuale, puoi:

• Fai un'offerta di acquisto condizionata , in cui l'acquisto è subordinato alla vendita della tua casa. In questo caso, versi una caparra, che verrà trattenuta dall'agente immobiliare fino alla firma del contratto preliminare.
• Specificare un termine di validità nell'offerta (ad esempio, 3 mesi). Se l'immobile non viene venduto entro questo periodo, la caparra verrà restituita e la transazione verrà annullata.
• Redigere un compromesso è un accordo preliminare che registra le intenzioni delle parti prima che tutte le formalità siano espletate.

Quanto costa vendere e acquistare una casa?

Spese a carico dell'acquirente:

• Imposta di registro : 2% del valore catastale per la "prima casa", 9% per la "seconda casa" (almeno 1000 euro).
• Imposta ipotecaria : 50 euro.
• Imposta catastale : 50 euro.
• IVA (se si acquista da un costruttore): 4% per la "prima casa", 10% per la "seconda casa".
• Servizi notarili : 1-2% del valore dell'immobile.
• Provvigione dell'agente immobiliare : dal 2 al 5% del prezzo di vendita (previo accordo).

Spese del venditore:

• Commissione dell'agente immobiliare : 2-4% del prezzo di vendita + IVA.
• Imposta sulle plusvalenze : se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto.
• Attestato di prestazione energetica (APE) : circa 200 euro.
• Spese notarili : se è necessario rimuovere l'ipoteca.

Conclusione

La compravendita simultanea di un immobile è un processo complesso ma fattibile. L'importante è pianificare attentamente tutte le fasi, allocare il tempo in modo oculato e, se necessario, avvalersi del supporto di professionisti. Questo contribuirà a evitare spese e stress inutili.