Come vendere e comprare una casa nello stesso momento

Vendere un immobile e acquisirne uno nuovo in contemporanea è un'attività complessa, che necessita di un'attenta pianificazione e un coordinamento accurato di ogni fase. Perché tutto proceda senza intoppi, è fondamentale gestire il processo con competenza, tenendo in considerazione gli aspetti legali e finanziari e calcolando accuratamente i tempi. È consigliabile affidarsi a un professionista, ma è possibile farlo anche in autonomia seguendo un piano ben strutturato. Ecco come fare.

Come vendere e comprare una casa nello stesso tempo

Primo passo: Valuta le tue finanze Inizia valutando il valore del tuo attuale immobile. Fai stimare l'abitazione che vuoi vendere e mettila sul mercato. Se i tempi lo consentono, puoi usare la caparra ottenuta dalla vendita per acquistare una nuova casa. In tal caso, conviene stipulare un contratto preliminare di lungo termine per avere il tempo di organizzare tutto.

Secondo passo: Pianifica la vendita e l'acquisto Dal punto di vista legale, vendere e acquistare immobili contemporaneamente è legittimo e molto diffuso. La chiave è sincronizzare entrambi i processi per evitare ritardi o perdite finanziarie. Presta particolare attenzione all'ordine delle operazioni e alla situazione del mutuo, se presente.

Se hai acquistato la tua prima casa con agevolazioni fiscali (ad esempio, come "prima casa"), è importante acquisire una nuova abitazione entro un anno dalla vendita per mantenere tali benefici.

Passaggi pratici:

1. Vendi il tuo attuale immobile Puoi contattare un agente immobiliare o cercare acquirenti per conto tuo. Si consiglia di prevedere un periodo più lungo per la transazione, per esempio circa sei mesi prima di finalizzare il rogito. Questo ti dará il tempo di trovare una nuova casa. Un'altra soluzione è accordarsi con l'acquirente per un posticipo della consegna delle chiavi.
2. Cerca una nuova casa Parallelamente, cerca un appartamento o una casa idonea, stabilendo un budget realistico. Se trovi rapidamente un'opzione adatta, puoi concordare una data di trasloco per apportare eventuali modifiche, oppure stipulare un accordo con una condizione sospensiva (ad esempio, l'acquisto avverrà solo dopo la vendita dell'attuale immobile). È preferibile formalizzare tali accordi con l'aiuto di un professionista.
3. Sincronizza le scadenze La fase più difficile è la consegna delle chiavi e la conclusione delle transazioni. È cruciale coordinare con precisione le date con il notaio affinché la firma dei contratti e il trasferimento dei fondi avvengano senza ritardi. Questo garantisce di disporre di fondi sufficienti per completare entrambe le operazioni.

Collaborare con un'agenzia immobiliare

Affidarsi a un'unica agenzia immobiliare per vendere e acquistare una casa può semplificare notevolmente il processo. Un solo agente può gestire meglio entrambe le transazioni, minimizzare il rischio di errori e offrire un'assistenza personalizzata. Scegli un'agenzia di fiducia che possa valutare il tuo immobile, trovare un'opzione d'acquisto adeguata e organizzare l'intero processo con competenza.

Cosa fare se hai un mutuo

Se l'immobile che stai vendendo ha un mutuo in corso, hai diverse opzioni:

• Estinguere anticipatamente il mutuo con il ricavato della vendita. Questa è la scelta più comune.
• Se possibile, trasferire il mutuo all'acquirente (detto accollo).
• Richiedi un prestito "ponte" per coprire il periodo di transizione tra le transazioni.
• Trasferire un mutuo su una nuova abitazione sostituendo la garanzia (mutuo) da un immobile a un altro.

In qualsiasi caso, per calcolare con esattezza il debito residuo, sarà necessaria la collaborazione di un notaio e l'accordo con la banca.

Come vendere e acquistare una casa senza un agente immobiliare

È possibile vendere e comprare una casa senza un'agenzia, ma richiede più impegno. Sarà comunque necessario un notaio per redigere il rogito, il contratto di compravendita che trasferisce ufficialmente la proprietà.

Cosa bisogna fare:

• Redigere un accordo preliminare (compromesso) che impegni entrambe le parti alla transazione.
• Preparare i documenti: certificato energetico (APE), documenti catastali e altri documenti.
• L'acquirente sceglie un notaio per formalizzare la transazione.

Quanto tempo hai a disposizione per vendere la tua "prima casa"?

Se hai usufruito delle agevolazioni per l'acquisto della "prima casa", è importante vendere il vecchio appartamento e acquistarne uno nuovo entro due anni (secondo la Legge di Bilancio 2024, in vigore dal 1° gennaio 2025). Questa normativa si applica anche alle transazioni concluse nel 2024.

Come "prenotare" una nuova casa senza vendere quella vecchia

Per "prenotare" un nuovo appartamento prima di vendere quello attuale, puoi:

• Fai un'offerta di acquisto condizionata, in cui l'acquisto è subordinato alla vendita della tua casa. In questo caso, versi una caparra, che verrà trattenuta dall'agente immobiliare fino alla firma del contratto preliminare.
• Specificare un termine di validità nell'offerta (ad esempio, 3 mesi). Se l'immobile non viene venduto entro questo periodo, la caparra verrà restituita e la transazione verrà annullata.
• Redigere un compromesso è un accordo preliminare che registra le intenzioni delle parti prima che tutte le formalità siano espletate.

Quanto costa vendere e acquistare una casa?

Spese a carico dell'acquirente:

• Imposta di registro: 2% del valore catastale per la "prima casa", 9% per la "seconda casa" (almeno 1000 euro).
• Imposta ipotecaria: 50 euro.
• Imposta catastale: 50 euro.
• IVA (se si acquista da un costruttore): 4% per la "prima casa", 10% per la "seconda casa".
• Servizi notarili: 1-2% del valore dell'immobile.
• Provvigione dell'agente immobiliare: dal 2 al 5% del prezzo di vendita (previo accordo).

Spese del venditore:

• Commissione dell'agente immobiliare: 2-4% del prezzo di vendita + IVA.
• Imposta sulle plusvalenze: se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto.
• Attestato di prestazione energetica (APE): circa 200 euro.
• Spese notarili: se è necessario rimuovere l'ipoteca.

Conclusione

Vendere e acquistare un'immobile simultaneamente è un processo complesso ma fattibile. L'importante è pianificare attentamente ogni fase, allocare il tempo in modo saggio e, se necessario, avvalersi del supporto di esperti. Questo contribuirà a evitare spese e stress inutili.