Quali sono le conseguenze della vendita di una casa al di sotto del suo valore catastale?
Gli immobili possiedono un valore catastale, determinato moltiplicando la rendita per il 5% e un coefficiente; questo valore è la base per le imposte di registro, ipotecarie e catastali. La legge non richiede un prezzo minimo di vendita, ma fissare un prezzo più basso del valore catastale comporta rischi per entrambe le parti coinvolte: controlli fiscali e responsabilità condivisa.
Con il sistema del prezzo al valore, obbligatorio per i privati dal 2006, le tasse sono sempre calcolate secondo il valore catastale, non il prezzo dichiarato, quindi l'acquirente non risparmia denaro e paga in base al valore catastale. Tuttavia, se il prezzo è troppo basso, ad esempio sotto il 70% dell'OMI, l'ufficio fiscale considera il pagamento non dichiarato e avvia una rivalutazione basata sull'OMI, ipoteca o perizia, ricalcolando la plusvalenza del venditore con sanzioni dal 90 al 180% più interessi.
Consideriamo un esempio per il 2025: una rendita di 800 euro porta a un valore catastale di 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euro; se il prezzo dichiarato è di 60.000 euro, una differenza sospetta di 36.600 euro potrebbe causare una rivalutazione e una multa fino a 65.880 euro.
L'acquirente è corresponsabile e deve pagare ulteriori tasse e sanzioni, anche se ha pagato poco, mentre il venditore deve affrontare un ricalcolo dell'aumento del valore e l'imposta sul reddito in base all'importo effettivo, oltre a sanzioni.
Per evitare controlli, è consigliabile dichiarare un prezzo non inferiore al valore catastale, adottare il sistema "prezzo-valore", automatico per i privati, effettuare una perizia se il prezzo è basso per ragioni oggettive come umidità o vicinanza a una discarica, usare bonifici bancari invece di contanti e, in caso di vendita a parenti, indicare un prezzo simbolico con una giustificazione, tenendo conto dei rischi di donazione indiretta.
Non esiste un prezzo minimo di legge a causa della libertà contrattuale, ma il valore catastale resta la base imponibile minima; i coefficienti per il 2025 sono 110 per le prime case e 120 per le seconde e altre proprietà.
Durante un controllo si applica la responsabilità solidale: l'autorità fiscale può reclamare da entrambe le parti attraverso notifiche, pagamenti e riscossioni forzate.
In conclusione, una riduzione del prezzo del 10-20% è generalmente a basso rischio se giustificata; una riduzione del prezzo che scende sotto il 70% dell'OMI è rischiosa e richiede la revisione di un esperto e un notaio qualificato; la vendita ai figli è a medio rischio con un atto di valore nominale e una consulenza successoria. Link utili: sito web dell'Agenzia delle Entrate per prezzo-valore e OMI per il 2025.
