Imposta del 4% sull'acquisto della prima abitazione.

Aliquota al 4% sull'acquisto della prima abitazione: significato e condizioni per ottenere il beneficio

Per determinati tipi di immobili è prevista l'aliquota IVA al 4% sull'acquisto della prima abitazione. Vengono richiesti requisiti soggettivi e oggettivi specifici da rispettare.

Quando è possibile richiedere l'aliquota IVA al 4% sull'acquisto della prima casa e quali condizioni devono essere soddisfatte per ottenere questo vantaggio? Questo interrogativo sorge spesso tra coloro che desiderano comprare una casa per viverci, specialmente se l'operazione coinvolge un ente che gestisce l'IVA, come ad esempio un'impresa edile.

Di solito, quando si acquista una proprietà da un'azienda soggetta a IVA (piuttosto che da un privato), è necessario pagare anche l'imposta sul valore aggiunto (IVA), che solitamente oscilla tra il 10% e il 22% del valore dell'immobile. Tuttavia, se si verificano determinate condizioni - come l'acquisto di un alloggio non di lusso e il trasferimento in una nuova abitazione - è possibile beneficiare di un'agevolazione sull'aliquota IVA al 4%. Questo beneficio si aggiunge ad altri vantaggi già disponibili per l'acquisto della prima casa, come riduzioni delle spese di registrazione. Se si rispettano certe condizioni, queste agevolazioni possono essere utilizzate più volte.

A cosa si riferisce l'aliquota IVA al 4% per la prima abitazione?

Come già accennato, non sempre l'acquisto della prima casa avviene tra privati. Spesso l'immobile viene acquistato da un'azienda soggetta a IVA, ad esempio quando si acquista una nuova casa direttamente dal promotore. In questi casi, l'acquirente deve pagare, oltre alle consuete spese di registrazione, catastali e ipotecarie, anche l'IVA. Senza incentivi, questa imposta può variare dal 10% al 22% del valore dell'immobile.

Come indicato nella guida sull'acquisto della prima casa pubblicata dall'Agenzia delle Entrate, se si verificano determinate condizioni, è possibile beneficiare dell'esenzione prima casa, che prevede un'IVA ridotta al 4%. Questa disposizione è stata introdotta per la prima volta dalla legge finanziaria del 1991 e inclusa nel testo unico sull'IVA. È stata confermata più volte successivamente ed è ancora in vigore. L'aliquota ridotta si applica anche all'ampliamento di edifici esistenti o alla realizzazione di nuovi progetti. Ma quali condizioni devono essere soddisfatte per ottenere questo beneficio?

Requisiti personali per beneficiare dell'aliquota IVA al 4% sulla prima abitazione

Per poter usufruire dell'IVA al 4%, è necessario soddisfare una serie di requisiti personali da parte dell'acquirente. In particolare, è necessario:

essere una persona fisica, poiché il beneficio non si applica alle persone giuridiche, come le società;
essere residente nel comune in cui si trova l'immobile o avervi trasferito la residenza entro 18 mesi dall'acquisto;
non possedere un'altra abitazione adibita a residenza principale;
non avere né diritti su altre proprietà già utilizzate come residenza principale usufruendo degli incentivi dell'Agenzia delle Entrate. Vi sono eccezioni, ad esempio se la prima casa viene venduta entro 12 mesi dalla stipula del contratto per l'acquisto della nuova abitazione, oppure se l'immobile esistente non è abitabile.

È importante notare che per le persone di età inferiore a 36 anni, l'IVA al 4%, se rispettati i requisiti legali, può portare a un credito d'imposta pari all'aliquota IVA pagata sull'acquisto dell'immobile.

Requisiti oggettivi per usufruire dell'IVA al 4% sulla prima abitazione

Oltre ai requisiti personali, esistono anche condizioni oggettive da rispettare per ottenere l'IVA al 4% sull'acquisto della prima casa. In questo caso, si parla delle caratteristiche dell'immobile che devono essere soddisfatte affinché il beneficio sia valido. Tra queste condizioni:

la tipologia degli immobili deve essere registrata al catasto come locali residenziali;
l'uso dell'immobile deve essere esclusivamente residenziale e non commerciale. Sono esclusi gli immobili destinati a uffici, negozi, magazzini, ecc.;
le caratteristiche dell'immobile: non deve essere di lusso (ville, castelli), ovvero non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Naturalmente, l'immobile deve trovarsi in Italia e rispettare le normative nazionali e locali in materia di abitabilità, sicurezza e agibilità.

Categorie di immobili soggetti all'IVA al 4%

Per comodità, dopo aver elencato le tipologie di immobili esclusi dagli incentivi, elenchiamo anche le categorie residenziali ammesse soggette all'aliquota IVA al 4%:

A/2: locali residenziali standard con caratteristiche adeguate alle esigenze del mercato per l'edilizia residenziale;
A/3: abitazioni economiche con servizi essenziali;
A/4: Edilizia popolare costruita secondo standard obsoleti;
A/5: abitazioni ultrapopolari con servizi minimi;
A/6: case rurali destinate ad attività agricola;
A/7: villette con spazi esterni ad uso personale;
A/11: edifici residenziali tipici di alcune regioni.

Quando si applica l'IVA al 4% nelle costruzioni?

È importante notare che i vantaggi dell'IVA al 4% si applicano non solo all'acquisto di immobili, ma anche alla costruzione di nuovi edifici o all'ampliamento di abitazioni esistenti. Nel settore delle costruzioni, quindi, è possibile usufruire di:

IVA al 4% sui lavori di ristrutturazione, come l'acquisto di materiali per ristrutturare la prima casa;
IVA al 4% sulla costruzione di una nuova prima abitazione, se rispetta i requisiti catastali e non rientra nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
IVA al 4% sull'acquisto di elementi rilevanti per la ristrutturazione della prima casa, come infissi esterni, ascensori e altri elementi simili.

Come richiedere l'IVA al 4% sulla prima abitazione?

Per poter usufruire dell'esenzione IVA al 4% sulla prima casa, oltre a rispettare i requisiti sopra indicati, è necessario predisporre la documentazione corretta. L'applicazione dell'aliquota ridotta non avviene automaticamente e deve essere richiesta. A tal fine, è necessario fornire:

copia del documento d'identità e del codice fiscale dell'acquirente;
modulo compilato per ottenere l'aliquota IVA al 4% sulle nuove costruzioni e trasferirla all'impresa che eseguirà i lavori;
copia del permesso di costruire o, in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni, relativa comunicazione di inizio lavori (SCIA o DIA).

È consigliabile allegare anche copia dell'atto notarile, ricevuta di pagamento per l'acquisto o intervento di ristrutturazione, insieme a una dichiarazione che attesti il rispetto dei requisiti soggettivi e oggettivi. I documenti raccolti devono essere consegnati agli intermediari immobiliari o alle società coinvolte nell'operazione o nei lavori eseguiti.