Come richiedere un finanziamento che superi il prezzo della casa

Come richiedere un finanziamento superiore al valore dell'immobile

È insolito che le istituzioni finanziarie concedano prestiti che superano il valore dell'immobile acquistato. Tuttavia, in alcune circostanze ciò può accadere, specialmente se sono necessari fondi extra per lavori di riparazione o per consolidare altri debiti. È fondamentale comprendere che le banche di solito non approvano finanziamenti superiori all'80% del valore dell'immobile, ma esistono delle eccezioni. Cosa fare se si necessita di una somma considerevole?

Come ottenere un prestito di notevole entità

A volte, al momento dell'acquisto di un immobile, potrebbe essere necessario un importo maggiore rispetto al suo valore di mercato. Questa eventualità potrebbe derivare dall'esigenza di effettuare lavori di ristrutturazione, di coprire i costi di un agente immobiliare o di un notaio, oppure di estinguere altri debiti. Tuttavia, tali richieste raramente trovano accoglimento presso le banche e per ottenere un prestito di questo tipo è necessario soddisfare determinati requisiti.

Quando è possibile richiedere un finanziamento superiore all'80% del valore dell'immobile?

Prima di erogare un mutuo ipotecario, le istituzioni finanziarie valutano il cosiddetto rapporto Loan to Value (LTV), che indica la proporzione tra l'importo del prestito e il valore dell'immobile. Di solito le banche non erogano mutui per oltre l'80% del valore di mercato dell'immobile. Ad esempio, se una casa ha un costo di 200.000 euro, l'importo massimo del finanziamento sarà di 160.000 euro.

Questo limite si basa sulla decisione del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) del 22 aprile 1995, il quale raccomandava di non superare l'80% per i mutui immobiliari. Tuttavia, tale regola non è vincolante e, in presenza di giustificati motivi, le banche possono concedere un mutuo superiore all'80%, e talvolta anche al 100%.

Requisiti per ottenere un prestito superiore al valore dell'immobile

Anche se teoricamente è fattibile ottenere un finanziamento per un importo superiore al valore dell'immobile, ciò richiede il rispetto di una serie di condizioni. Inizialmente, la banca esaminerà i requisiti standard, inclusa la valutazione dell'immobile e la situazione finanziaria del richiedente. Successivamente, la banca dovrà essere certa che ci siano valide ragioni per incrementare l'importo del prestito.

Ad esempio, tali ragioni potrebbero comprendere:

la necessità di fondi extra per riparazioni o per migliorare la proprietà;
la volontà di includere nel finanziamento le spese di un agente immobiliare, di un notaio o altri costi legati all'acquisto;
la necessità di estinguere altri prestiti o debiti simultaneamente all'ottenimento di un mutuo.

Queste motivazioni devono essere dettagliate e documentate nel contratto di mutuo. Per esempio, sarà necessario presentare preventivi per i lavori di ristrutturazione o contratti con imprese appaltatrici per confermare l'esigenza di un importo superiore.

Ulteriori garanzie e rischi di un finanziamento superiore al valore dell'immobile

Richiedere un prestito per un importo superiore al valore dell'immobile comporta dei rischi e implica ulteriori garanzie da parte della banca. Le istituzioni finanziarie potrebbero stringere le condizioni di finanziamento e richiedere misure di protezione aggiuntive.

Ulteriori garanzie richieste dalla banca

All'aumentare del rischio di mancato pagamento del prestito, la banca potrebbe chiedere garanzie supplementari, come:

la stipula di un'assicurazione aggiuntiva per un importo superiore al valore dell'immobile;
il coinvolgimento di garanti in grado di rimborsare il debito in caso di insolvenza del debitore principale;
l'iscrizione di un secondo ipoteca su un altro immobile per offrire ulteriore sicurezza.

A causa dei maggiori rischi e degli ulteriori requisiti, le banche raramente approvano tali transazioni e il processo di approvazione può risultare più complesso.

Rischi relativi ai controlli fiscali

I richiedenti che ottengono un prestito superiore al valore dell'immobile potrebbero essere sottoposti a ulteriori verifiche fiscali. L'Agenzia delle Entrate potrebbe sospettare che i valori degli immobili siano stati sovrastimati per ottenere un finanziamento più consistente, il che potrebbe condurre a un'indagine e possibili conseguenze legali, inclusi addebiti di frode o falsa dichiarazione in documenti ufficiali.

Opzioni alternative per ottenere liquidità aggiuntiva

Al posto di richiedere un prestito per un importo superiore al valore dell'immobile, potresti valutare alternative di finanziamento. Alcune banche offrono prodotti di prestito specializzati che contemplano sia l'acquisto dell'immobile che le spese connesse:

Il mutuo per l'acquisto e la ristrutturazione copre non solo il costo dell'immobile, ma anche i lavori di ristrutturazione;
Un finanziamento per l'acquisto e la liquidità fornisce fondi extra per coprire varie spese legate all'acquisto.

Nel primo caso, il prestito non viene erogato in un'unica soluzione, ma progressivamente man mano che i lavori vengono completati, facilitando il controllo dell'esecuzione. Nel secondo caso, spesso è richiesta un'ulteriore proprietà immobiliare, che verrà ipotecata come ulteriore garanzia.

Pertanto, se si desidera ottenere un finanziamento consistente, è essenziale prepararsi attentamente, verificare tutte le spese e considerare i rischi associati alle verifiche fiscali e agli obblighi extra verso la banca.