Muffa in casa: se non puoi pagare l'affitto

Quando l'abitazione è invasa dalla muffa, in alcune situazioni il conduttore ha il diritto di abbandonare il luogo senza adempiere al pagamento dell'affitto. È però fondamentale informare il proprietario in anticipo.

Conformemente agli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile italiano, il conduttore ha il diritto di rescindere il contratto di locazione senza preavviso e senza sanzioni se l'abitazione diventa inabitabile a causa della presenza di muffa e costituisce un pericolo per la salute.

Quando è lecito non versare l'affitto?

La presenza di muffa può giustificare il mancato pagamento dell'affitto solo se rende l'abitazione totalmente inabitabile, costringendo il conduttore a lasciare il luogo.

Nel caso in cui la muffa colpisca solo una parte dell'abitazione (come una stanza), il conduttore può richiedere una riduzione del canone di locazione, proporzionale alla perdita della possibilità di utilizzare quel particolare spazio.

Perché la muffa rappresenta un problema serio

Secondo la sentenza n. 162/2019 del Tribunale di Trieste, anche una lieve presenza di muffa deteriora la qualità della vita nell'abitazione, peggiora le condizioni igienico-sanitarie degli ambienti e ne compromette l'aspetto. Questo è considerato un difetto materiale, che dà diritto a una riduzione dell'affitto.

Se la muffa incide significativamente sulle condizioni di vita e viola il contratto, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone di locazione, a condizione che non fosse a conoscenza e non potesse essere a conoscenza dell'esistenza di tali difetti al momento della stipula del contratto.

Inoltre, il proprietario può essere ritenuto responsabile dei danni provocati da difetti dell'abitazione, a meno che non dimostri di non esserne a conoscenza al momento della consegna dell'abitazione.

Un certificato medico che attesti il danno alla salute causato dalla muffa può costituire una prova aggiuntiva, anche se non è formalmente incluso nell'elenco dei documenti richiesti.

È essenziale un accordo tra le parti.

La mera presenza di muffa non è sufficiente affinché un conduttore rifiuti di pagare l'affitto autonomamente. La riduzione o la sospensione dei pagamenti deve essere concordata con il proprietario o disposta dal tribunale.

Spesso la giurisprudenza non riconosce all’inquilino il diritto di rifiutare unilateralmente il pagamento. In particolare, la Corte di Cassazione (sentenza n. 18987 del 27.09.2016) ha stabilito che l'inquilino è tenuto al pagamento del canone di locazione se l'abitazione può essere ancora utilizzata, anche parzialmente.

Responsabilità del proprietario

Il proprietario è obbligato a fornire una residenza in buone condizioni, conforme agli standard e idonea all'abitazione. Quindi è sua responsabilità eliminare la muffa e le problematiche correlate.

Il conduttore, d'altra parte, è tenuto a eseguire la manutenzione ordinaria dell'abitazione e a rispettare i termini del contratto.

Se la colpa è dell'inquilino

Nel caso in cui la muffa sia generata dal cattivo comportamento dell'inquilino (come scarsa aerazione o mancato rispetto delle regole operative), l'inquilino è responsabile delle conseguenze. In una situazione del genere, il mancato pagamento dell'affitto sarà considerato una violazione e all'inquilino potrà essere attribuito lo status di moroso.

Se la causa della muffa non è imputabile all'inquilino (come perdite dall'alto o scarsa impermeabilizzazione), il proprietario dell'abitazione è tenuto a risolvere la questione.

Cosa fare in caso di muffa in un immobile in affitto

L'azione dell'inquilino dipende dalla gravità del problema. Ecco le possibili misure:

Cosa fare se compare la muffa

La regola principale: l'inquilino non deve agire autonomamente. Non è permesso interrompere il pagamento dell'affitto senza il consenso del proprietario o un'ordinanza del tribunale.

Vi sono eccezioni nei casi gravi di totale inabitabilità dell'alloggio. In altre circostanze, l'inquilino rischia di essere sconfessato anche se è affetto da muffa.