Contratto di affitto a canone agevolato 3+2: come permette di risparmiare
Grazie a questo tipo di contratto di locazione, i proprietari e gli inquilini possono ottenere riduzioni rispettivamente sulle tasse e sui canoni d'affitto.
Negli ultimi anni i costi di affitto in Italia sono saliti considerevolmente, creando una situazione paradossale: molti immobili restano sfitti mentre le giovani famiglie e le fasce vulnerabili faticano a trovare un'abitazione dignitosa. In questo panorama, il contratto a canone ridotto offre un vantaggio sia per i locatori che per gli affittuari.
Che cos’è un contratto di locazione a canone ridotto?
Quando gli immobili restano vuoti e il mercato immobiliare diventa proibitivo, soprattutto per le categorie socialmente fragili, un affitto a costo calmierato costituisce un aiuto. Si tratta di un contratto speciale dove l'affitto è inferiore al prezzo di mercato, garantendo alloggi a costi accessibili.
Tale tipo di locazione è definito tramite accordi territoriali tra rappresentanti dei proprietari e degli inquilini, contribuendo alla stabilità degli affitti e riducendo per i proprietari il rischio di immobili non affittati.
Cosa si intende per "leasing a canone ridotto"?
In base all'articolo 2, comma 3, della legge n. 431/1998, è possibile stipulare contratti di locazione a canone concordato (o agevolato), regolati da condizioni definite localmente attraverso intese tra i rappresentanti delle parti coinvolte.
L'importo del canone di locazione è stabilito secondo questi accordi territoriali. La durata minima del contratto è di tre anni, con possibilità di rinnovo per altri due anni (formula 3+2), come indicato dal comma 5 dello stesso articolo di legge.
Vantaggi fiscali per i proprietari
Perché i proprietari scelgono di ridurre gli affitti? Il legislatore ha previsto numerosi incentivi fiscali:
In sede di dichiarazione dei redditi tramite il modello 730, il reddito da locazione dichiarabile sarà il 66,5% dell'importo reale (anziché l'85%), salvo opzione per la cedolare secca;
l'imposta di registro sul contratto è ridotta all'1,4% del canone (invece del 2% consueto), suddivisa equamente tra proprietario e inquilino;
optando per il regime di cedolare secca, si applica un'aliquota ridotta pari al 10%;
in alcuni casi, l'aliquota IMU è scontata: al posto del normale 7,6-10,6‰, per gli immobili affittati a canone agevolato si applica un'aliquota del 4‰.
Vantaggi per gli inquilini
Anche gli affittuari possono usufruire di agevolazioni fiscali se l’immobile affittato è la loro residenza principale:
per redditi fino a 15.493,71 euro annui, la detrazione è di 495,80 euro;
per redditi da 15.493,71 a 30.987,41 euro, la detrazione equivale a 247,90 euro;
per i giovani tra i 20 e i 30 anni con reddito inferiore a 15.492,71 euro e residenza principale nell'immobile, la detrazione sale a 991,60 euro annui per i primi tre anni.
Cos’è un’attestazione e quando serve?
Se un contratto a canone agevolato è concluso senza l’intervento di associazioni professionali (come i sindacati), è necessaria un'attestazione speciale da una di queste organizzazioni. Tale documento certifica la conformità del contratto alle condizioni dell'accordo territoriale. Serve per:
applicare una tassazione agevolata (ad esempio, cedolare secca con aliquota del 10%);
ottenere detrazioni fiscali in un contratto di locazione compilando il modello 730.
Pertanto, le parti possono concludere un contratto di locazione 3+2:
con il supporto di organizzazioni specializzate;
o in modo autonomo, ma successivamente ottenendo un’attestazione.
Contratto di affitto preferenziale per studenti
Esistono contratti preferenziali specifici per studenti, che includono ulteriori agevolazioni fiscali.
Per i proprietari:
possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota del 10%;
esenzione dall’imposta di bollo e di registro;
sconto del 25% sull’IMU.
Per gli studenti e le loro famiglie:
detrazione del 19% del canone pagato (fino a 2.633 euro annui) se l’istituto è situato a oltre 100 km dalla residenza permanente;
il diritto alla detrazione è dei genitori se lo studente è a loro carico;
il subaffitto è vietato.
La durata di questo tipo di contratto varia dai 6 mesi ai 3 anni.
