Mercato Uffici Milano: alla ricerca di proprietà di alto livello

Nel 2024, il mercato degli uffici a Milano ha assorbito circa 380.000 metri quadrati , di cui 115.000 metri quadrati nel quarto trimestre. Questo rappresenta una diminuzione del 14% rispetto all'anno precedente. Secondo l'ultimo rapporto dell'Ipi , la riduzione dei numeri non è principalmente dovuta a una diminuzione della domanda, ma piuttosto a una scarsa disponibilità di uffici di lusso (A/A+) e a complesse normative urbanistiche che complicano l'avvio di nuovi progetti.

Proposte Premium per gli uffici

La mancanza di proprietà di alta qualità ha avuto un impatto significativo sui volumi delle transazioni, specialmente nelle zone prestigiose di Milano. Come nel 2023, anche quest'anno ci sono state solo tre transazioni superiori ai 10.000 metri quadrati , con il 72% dell'assorbimento totale concentrato sugli uffici di classe A/A+ .

Le aree più richieste rimangono il CBD (Central Business District), Porta Nuova e CityLife , dove gli spazi per uffici di alta qualità trovano rapidamente locatari. Gli investitori continuano a puntare su beni di prestigio , mentre i costruttori si stanno indirizzando verso il restauro di edifici più vecchi , poiché i nuovi progetti sono ostacolati da problematiche burocratiche.

Tasso di disponibilità

Il tasso di disponibilità continua a diminuire, attestandosi in media al 9,5% in città e al 2,5% per gli uffici di classe A/A+ . Circa il 43% della superficie assorbita (171.000 metri quadrati) si trovava nel centro città e nel CBD , e 62.000 metri quadrati nelle zone periferiche, corrispondenti al 16% .

La diminuzione dei tassi di disponibilità indica una stabilità del mercato , sebbene la penuria di proprietà di alta qualità stia frenando la crescita. Gli affittuari sono sempre più esigenti , preferendo edifici con elevati standard di sostenibilità ambientale (ESG) e conformi ai moderni criteri di efficienza energetica.

Tariffe di locazione e tendenze di mercato

La scarsa disponibilità di uffici di lusso ha determinato un aumento dei prezzi degli affitti nel cuore commerciale di Milano.

• Nel quarto trimestre del 2024, i canoni di locazione degli uffici più convenienti nel CBD hanno raggiunto i 730 €/mq. m all'anno , e in alcuni casi hanno superato gli 800 €/mq. m all'anno per gli edifici certificati LEED e WELL .
• La redditività rimane costante: 4,5% netto per i beni di prima qualità e 5,9% per le proprietà di alta qualità sul mercato secondario .

Previsioni per il 2025

Nel 2025 si prevede una crescita selettiva del mercato :
✔️ Concentrazione delle transazioni nel segmento di fascia alta
✔️ Incremento dell'offerta grazie ai progetti di riqualificazione
✔️ Focus su spazi per uffici sostenibili dal punto di vista ambientale e tecnologicamente avanzati

Le aziende continuano a preferire uffici moderni, efficienti dal punto di vista energetico e adatti a modalità di lavoro ibride.

Nonostante la scarsa disponibilità e un contesto normativo complesso , il mercato degli uffici a Milano rimane uno dei più attivi in Europa , con una forte richiesta e un costante interesse da parte dei fondi istituzionali .