Mercato degli Uffici a Milano: si cercano proprietà di qualità
Nel 2024, il mercato degli uffici a Milano ha registrato un assorbimento di circa 380.000 mq, dei quali 115.000 mq nel quarto trimestre. Ciò rappresenta una diminuzione del 14% rispetto all'anno precedente. Secondo l'ultimo rapporto dell'Ipi, tale calo non è attribuibile tanto a una riduzione della domanda quanto a una scarsa disponibilità di uffici di lusso (A/A+) e a complesse normative urbanistiche che ostacolano l'avvio di nuovi progetti.
Offerte di Uffici Premium
Il fattore che ha maggiormente influenzato i volumi delle transazioni è stata la mancanza di immobili di qualità, specialmente nelle zone esclusive di Milano. Come nel 2023, anche quest'anno ci sono state solo tre transazioni superiori ai 10.000 mq, con il 72% dell'assorbimento totale concentrato sugli uffici di classe A/A+.
Le zone più richieste rimangono il Central Business District, Porta Nuova e CityLife, dove gli uffici di alta qualità trovano rapidamente occupanti. Gli investitori continuano a privilegiare asset di pregio, mentre gli sviluppatori si concentrano sulla ristrutturazione di edifici esistenti, dato che nuovi progetti affrontano difficoltà burocratiche.
Tasso di Disponibilità
Il tasso di posti vacanti ha proseguito la sua discesa, stabilizzandosi in media al 9,5% in città e al 2,5% per gli uffici di classe A/A+. Circa il 43% dello spazio assorbito (171.000 mq) si trovava nel centro e nel CBD, mentre 62.000 mq, pari al 16%, si trovavano nelle aree periferiche.
Il calo dei tassi di posti vacanti suggerisce stabilità nel mercato, sebbene la carenza di immobili di qualità ne stia limitando la crescita. Gli affittuari stanno diventando sempre più selettivi, optando per edifici con alti livelli di sostenibilità ambientale (ESG) e rispondenti agli standard moderni di efficienza energetica.
Tariffe di Locazione e Tendenze
La scarsa offerta di uffici di lusso ha fatto salire i canoni di locazione nel centro di Milano.
Nel quarto trimestre del 2024, i canoni per gli uffici più accessibili nel CBD hanno raggiunto i 730 €/mq all'anno, e in alcuni casi sono saliti oltre gli 800 €/mq all'anno per edifici certificati LEED e WELL. La redditività rimane costante: 4,5% netto per gli asset di prima qualità e 5,9% per immobili di alta qualità nel mercato secondario.
Previsioni per il 2025
Nel 2025 si prevede una crescita selettiva del mercato:
✔️ Concentrazione delle transazioni nel segmento di fascia alta
✔️ Incremento dell'offerta tramite progetti di riqualificazione
✔️ Focus su spazi per uffici ecosostenibili e tecnologicamente avanzati
Le aziende continuano a preferire uffici moderni, efficienti dal punto di vista energetico e adattabili a modelli di lavoro ibridi.
Nonostante l'offerta limitata e le difficoltà normative, il mercato degli uffici a Milano rimane uno dei più dinamici in Europa, con una forte domanda e un interesse costante da parte degli investitori istituzionali.
