E' fattibile cedere un immobile in locazione per un utilizzo gratuito?

Immagina: affitti un appartamento accogliente, lo personalizzi secondo le tue esigenze e metti cura in ogni dettaglio degli interni. Poi, le circostanze cambiano e decidi di concederlo a un amico o parente per un utilizzo senza spese. Ma da un punto di vista legale, è ammissibile?

Che cosa costituisce un patto di utilizzo gratuito?

Secondo l'articolo 1803 del Codice civile italiano, il comodato è un accordo nel quale una parte (il concedente) trasmette all'altra (il comodatario) un bene mobile o immobile per un tempo specifico o per uno scopo determinato. Al termine, il bene deve essere restituito.

Ma se si affida un appartamento in locazione per un utilizzo gratuito, è possibile gestirlo liberamente come se fosse di propria proprietà?

Un conduttore può sublocare un immobile?

In Italia, un affittuario (conduttore) può subaffittare una parte di un appartamento, ma solo in determinate condizioni. Se il contratto di locazione non vieta espressamente la sublocazione, è sufficiente informare il proprietario dell'appartamento (locatore) e fornire i dettagli del subaffittuario.

Per il trasferimento completo dell'abitazione in sublocazione, è richiesto il consenso scritto del locatore. Questo aspetto è disciplinato dall'articolo 2 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, il quale stabilisce:

"L'affittuario non può subaffittare l'immobile nella sua totalità o cedere il contratto di locazione a terzi senza il consenso del locatore. Salvo diversa disposizione nel contratto, l'affittuario ha il diritto di subaffittare parte dell'immobile, previa notifica al locatore tramite raccomandata indicando il nome del subaffittuario, la durata del contratto e i locali locati."

E' fattibile cedere un'abitazione in affitto per un utilizzo gratuito?

Poiché il contratto di utilizzo gratuito, come suggerisce il nome, non implica alcun compenso, è lecito trasferire un'abitazione in locazione in conformità a questa normativa?

In tal caso, si applicano i medesimi principi della sublocazione:

• Se il contratto di locazione non vieta il trasferimento dell'abitazione a titolo gratuito, l'affittuario può farlo previa comunicazione al proprietario dell'immobile.
• Se il contratto contiene un divieto di subaffitto e di trasferimento a titolo gratuito, sarà necessario ottenere il consenso scritto del locatore.

In caso contrario, la cessione dell'appartamento a terzi senza il consenso del proprietario sarà considerata una violazione contrattuale e potrà comportare la risoluzione del contratto e lo sfratto dell'affittuario.

Chi deve dichiarare i redditi da locazione?

Se l'immobile trasferito per uso gratuito viene poi locato a terzi, sorge spontanea la domanda: chi è responsabile del pagamento delle tasse sui redditi percepiti?

Per legge, i redditi da locazione sono sempre imputati al proprietario dell'immobile, anche se i pagamenti effettivi vengono ricevuti da un'altra persona. Di conseguenza, se il comodatario loca l'appartamento, l'onere fiscale ricade sul proprietario dell'immobile (concedente), in quanto rimane il legittimo proprietario dell'immobile.

Questo principio è stabilito dall'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo n. 504/1992, il quale stabilisce che l'imposta sugli immobili è pagata dal proprietario, indipendentemente da chi effettivamente percepisca il reddito.

Conclusione

Il trasferimento di un'abitazione in affitto per uso gratuito è fattibile, ma richiede un'attenta valutazione dei termini del contratto di locazione. In assenza di divieti, è sufficiente notificare il locatore. Se il trasferimento è vietato, il consenso del locatore sarà necessario.

Lo stesso principio si applica al comodatario: se desidera locare l'immobile ricevuto in comodato, dovrà ottenere il consenso del proprietario.

La conoscenza giuridica in queste questioni sarà utile per evitare spiacevoli conseguenze, dall'annullamento del contratto alle sanzioni pecuniarie.