Le aree più frequentate in Italia riscontrano difficoltà nella vendita

Lo dimostrano i dati di Homepanda Horizon, il primo centro di analisi che valuta la reale liquidità del mercato immobiliare italiano. Tra le località con le performance di vendita meno favorevoli si annoverano i Navigli a Milano, il Centro Storico di Roma, Posillipo a Napoli e San Salvario a Torino.

In passato si riteneva che una posizione di prestigio garantisse una vendita rapida, ma le statistiche attuali smentiscono questo convincimento. Il centro di ricerca Homepanda Horizon, sviluppato dall'agenzia immobiliare omonima, ha analizzato 243.266 annunci di vendita di case in 12 mesi nelle città di Milano, Roma, Napoli e Torino. I risultati sfatano i miti del settore.

Indice di liquidità Homepanda

Questa contraddizione è stata rivelata tramite due strumenti di valutazione proprietari:

• Indice di liquidità Homepanda (IVH): valuta la probabilità di successo di una vendita su una scala da 0 a 10.
• Sconti del termometro: registra la frequenza e l'entità delle modifiche ai prezzi iniziali dei lotti durante la pubblicazione online.

Quartieri rinomati del mercato immobiliare

Navigli a Milano

A Milano, i Navigli si trovano nei piani bassi della classifica dell'IVH tra 32 zone, con soli 1,8 punti su 10. Anche altre aree come Quadrono – Palestro – Guastalla (2,0), Solari – Washington (2,2), Arco della Pace – Sempione (3,4), Garibaldi – Porta Nuova (3,7) e Centro Storico (3,8) mostrano attualmente una liquidità inferiore alle aspettative.

Al contrario, il quartiere più dinamico di Milano è Città Studi - Susa (7,0 punti) - un'area per una vita quotidiana e accogliente, spesso trascurata nelle discussioni sull'alta società.

Il centro storico di Roma

A Roma, nel centro storico, si registra un aumento del 183% nei ribassi rispetto all'area Appio Latino - Colli Albani, considerata la più stabile. Il centro di Roma si posiziona in fondo alla classifica di liquidità con 3,05 punti. Il miglior IVH è a Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 punti) - una periferia ben collegata, ma non molto pubblicizzata.

Posillipo a Napoli

Anche a Napoli, Posillipo, con la sua vista sul golfo, sta richiedendo riduzioni di prezzo 140% più frequentemente rispetto a San Carlo all'Arena - Sanità.

San Salvario a Torino

A Torino, San Salvario, noto per la sua vita notturna dopo le Olimpiadi, ha un annuncio medio di 169 giorni. Questo è uno dei tempi più lunghi e problematici della città, confermato da diverse fonti e database.

L'importanza dell'infrastruttura rispetto al prestigio

La chiave in tutte e quattro le città è che la liquidità segue lo sviluppo urbano, non la reputazione storica.

• A Milano, l'introduzione della linea metropolitana M4 ha portato ad una domanda crescente: Ponte Lambro - Santa Giulia, servita dalla M4, è diventata la zona più attiva con una media di vendita in soli 19 giorni.
• A Torino, la riqualificazione della zona Lingotto ha migliorato la situazione con 100 giorni di esposizione, un'eccezione positiva per il mercato torinese.
• A Roma, le periferie ben collegate superano costantemente il vecchio nucleo cittadino.

In nessuna città il quartiere più liquido è quello storicamente prestigioso: i primi posti sono occupati da zone recentemente rinnovate.

I quattro modelli di mercato italiano

Gli analisti individuano quattro modelli di mercato nelle quattro grandi città:

1. Milano - razionale e liquida. Qui, l'84% degli annunci non subisce riduzioni di prezzo. Il periodo medio di vendita è di 27 giorni.
2. Roma è polarizzata. Con un divario del 91% tra le zone più veloci (80 giorni) e quelle più lente (152 giorni).
3. Napoli è emotiva. Con tempi tra i 65 giorni e i 138 giorni.
4. Torino è paziente o stagnante. Con una media di 131 giorni, che arriva a 170 giorni in alcune zone.

Attico: un sogno difficile da vendere

Anche se le zone di prestigio incontrano difficoltà, gli attici (con terrazze e vista) sono ancora più problematici. Nonostante la pubblicità, richiedono più tempo e sconti.

A Milano, l'IVH per gli attici è 4,08 rispetto a 4,57 per gli appartamenti standard. A Roma, il divario massimo è tra 3,26 per gli attici e 4,46 per gli alloggi standard.

A Napoli, solo il 51% degli attici viene venduto senza riduzioni di prezzo (81% a Milano). Il 12% richiede cinque o più sconti prima di essere venduto, rispetto all'1,9% a Milano.

A Roma, il 38% in più dei venditori professionali rispetto a quelli privati.

A Napoli, la differenza è meno marcata ma comunque presente.

A Torino, il 78,2% dei privati mantiene il prezzo di listino, contro il 74,1% delle agenzie. In un mercato lento come Torino, non adattare i prezzi è un ostacolo alla vendita.

Il comportamento a Torino è il punto chiave: mantenere i prezzi in un mercato stagnante è un errore, mentre a Milano, indicativo di un calcolo accurato. La relazione tra prezzi e tempo sul mercato è fondamentale per comprendere la situazione effettiva.