Il settore immobiliare di alto livello rallenta, ma non si arresta: l'interesse degli investitori si concentra sull'Italia

Un riassunto dei recenti report di Knight Frank conferma il costante interesse degli investitori ultra-abbienti per Roma e Milano

Dopo un periodo di crescita sostenuta, i prezzi delle proprietà residenziali di lusso continuano a salire, ma ad un ritmo più contenuto. Tuttavia, la situazione varia notevolmente a seconda della regione, del settore e della città specifica. Questo è evidenziato dai dati dei rapporti di Knight Frank per la prima metà del 2026 (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence e European Residential Signals), che offrono una panoramica completa dei mercati immobiliari globali, europei e italiani.

I prezzi sono in crescita, ma con un andamento negativo in termini reali dopo l'aggiustamento per l'inflazione

Il Global House Price Index, che monitora 55 importanti mercati globali, ha registrato un incremento medio dei prezzi nominali dell'1,4% su base annua nel primo trimestre del 2026. Si tratta della performance più debole dal terzo trimestre del 2024. Tuttavia, nonostante ciò, il 91% dei mercati analizzati ha mostrato una crescita nominale positiva.

Il problema principale risiede nell'inflazione. Dopo l'aggiustamento per l'inflazione, i prezzi reali hanno registrato una diminuzione media dell'1,8% su base annua. L'inflazione continua a erodere la crescita nominale e una ripresa sostenibile richiederà ulteriori tagli dei tassi di interesse e una riduzione delle pressioni inflazionistiche.

Prime posizioni e cali:

• La Turchia guida la crescita nominale (+26,2%), ma a causa dell'alta inflazione, la crescita reale è negativa (-3,5%).
• Al vertice per la crescita nominale si trovano anche Ungheria (+21,4%), Macedonia del Nord (+16,7%), Portogallo (+16,5%) e Croazia (+16,1%).
• La Spagna si piazza al 7° posto con una crescita del +13,9%, mostrando un aumento reale del 10,1%.
• In fondo alla classifica si collocano la Cina continentale (-6,3%) e il Canada (-5,0%).

L'Asia domina il settore immobiliare di lusso globale (Prime)

Il Prime Global Cities Index (47 città in tutto il mondo) ha evidenziato un incremento medio dei prezzi delle proprietà di lusso del 2,0% nell'arco di 12 mesi. Il mercato sta diventando più selettivo: gli investitori stanno osservando gli indicatori fondamentali delle singole città anziché la tendenza generale globale.

Città chiave:

• Tokyo ha registrato una notevole crescita annua del +44,4% (in assoluto la prima), ma ha subito un calo del -8,6% nell'ultimo trimestre, segnalando la fine della fase di rapida accelerazione. In 5 anni, il mercato di Tokyo è cresciuto del 126,4%.
• I principali mercati asiatici includono: Manila (+19,9%), Dubai (+13,0%), Seoul (+11,3%), Singapore (+9,8%), Mumbai (+8,2%).
• In 5 anni, Dubai ha ottenuto la crescita più elevata - un +180,7% a livello mondiale.
• In calo: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Guangzhou (-8,9%), Pechino (-7,3%), Shanghai (-7,2%). Londra rimane in negativo (-4,0% su base annua e -5,1% in 5 anni).

Segmento super-lusso (Super-Prime): Dubai in testa, New York e Hong Kong in crescita

Nel segmento super-lusso (transazioni superiori ai 10 milioni di dollari), nel primo trimestre del 2026 sono state registrate 636 transazioni in 12 città chiave per un totale di 11,4 miliardi di dollari (prezzo medio delle proprietà pari a 18,6 milioni di dollari).

• Dubai mantiene la leadership assoluta: 193 transazioni per 3,43 miliardi di dollari (+35% rispetto al trimestre). Tuttavia, Knight Frank sottolinea che questo picco è avvenuto tra gennaio e febbraio, prima dell'escalation del conflitto regionale alla fine di febbraio 2026.
• Hong Kong si posiziona al secondo posto (94 transazioni per 1,84 miliardi di dollari).
• New York è terza (90 transazioni per 1,67 miliardi di dollari, con un aumento del +58% rispetto al trimestre).
• Insieme, queste tre città rappresentano quasi il 60% di tutte le transazioni super-prime a livello globale. Londra registra 45 transazioni (836 milioni di dollari), ma rimane molto distante dai dati del 2022.
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Europa: i luoghi turistici hanno registrato una crescita del 60% in 5 anni

Il profilo degli acquirenti nel settore immobiliare di lusso europeo sta cambiando. La quota di acquirenti europei (esclusi i britannici) è scesa al 40%, mentre britannici e americani sono più attivi.

• I britannici rappresentano circa un terzo della domanda internazionale: oltre a Monaco e alla Costa Azzurra, stanno acquistando attivamente proprietà a Madrid, Ibiza e in Toscana.
• Gli americani stanno investendo attivamente a Milano, Ibiza e nell'Algarve.
• Crescita dei prezzi negli ultimi 5 anni: Nelle località turistiche ("a vocazione balneare"), i prezzi sono aumentati considerevolmente: Algarve (+60% dal 2020), seguito da Provenza, Marbella, Maiorca, Ibiza e Saint-Tropez. Tra le città, Zurigo e Milano mostrano la migliore dinamica quinquennale.

È importante considerare l'effetto valuta: per un americano o uno svizzero, un acquisto nell'Eurozona sarà ora percepito come "più conveniente" a causa delle fluttuazioni del tasso di cambio.

Italia: il mercato generale è in crescita, Milano si adatta e Roma brilla

Nel contesto globale, l'Italia presenta risultati differenziati a seconda della città e del settore:

• Generale: L'Italia si posiziona al 27° posto nel mondo con una crescita nominale annua del +5,2% (crescita reale del +2,8%). Questo dato supera quello di Germania, Francia e Regno Unito.
• Milano (settore Prime): Si colloca al 32° posto su 46 con un -0,9% nell'anno. Non si tratta di una diminuzione, ma piuttosto di una normalizzazione dopo un forte aumento negli ultimi cinque anni, durante i quali i prezzi a Milano sono cresciuti del +36% (7° miglior risultato a livello mondiale). La domanda internazionale per Milano da parte di americani e britannici rimane elevata.

Roma si distingue nel panorama europeo

Un rapporto specifico di Knight Frank e dell'agenzia ReLiving evidenzia Roma. Secondo il PIRI 100, il mercato immobiliare di lusso della capitale italiana ha registrato una crescita del 5,5% nel 2025, posizionando Roma al 23° posto a livello mondiale, davanti a Madrid, Parigi e New York.

Cosa attrae gli investitori a Roma:

1. Investitori stranieri: La domanda principale proviene da acquirenti britannici, americani, francesi, polacchi e nordici. I britannici spesso trasferiscono la loro residenza fiscale a Roma, mentre gli americani acquistano residenze di prestigio come seconde case. Il regime fiscale agevolato italiano (una tassazione fissa per i residenti benestanti) gioca un ruolo significativo.
2. Marchi alberghieri: I principali marchi di lusso mondiali stanno facendo il loro ingresso in città. Dopo W Rome e The Rome EDITION, stanno aprendo strutture come Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari e Six Senses.
3. Aree popolari: Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR e Appia Antica (quest'ultima attira chi apprezza la privacy e le residenze storiche).

Prezzi a Roma: Le proprietà di lusso ristrutturate vengono vendute a tra 10.000 e 15.000 euro al mq (nel "Triangolo d'Oro" / zona del Tridente - costi più elevati). Questo rende Roma estremamente competitiva rispetto a Londra, Parigi o Ginevra. Gli immobili più richiesti sono quelli pronti all'uso con elevati standard energetici, domotica, servizio di portineria e parcheggio. La scarsità di tali proprietà sta facendo aumentare i prezzi a Roma.