Mercato Immobiliare 2026: Decelerazione della Crescita dei Costi e Vendite Deboli nel Secondo Trimestre

I risultati dell'indagine sul settore immobiliare condotta dalla Banca d'Italia evidenziano una fase di raffreddamento del mercato, tuttavia senza trasformarsi in una recessione profonda. Gli agenti immobiliari mostrano un timido aumento di fiducia per quanto riguarda le prospettive a lungo termine.

L'indagine della Banca d'Italia relativa al secondo trimestre del 2026 ha evidenziato un rallentamento della crescita dei costi degli immobili residenziali. Anche le operazioni concluse tramite intermediari hanno registrato una leggera diminuzione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

In particolare, gli intermediari segnalano una moderata dinamica dei costi, mentre le negoziazioni e i tempi medi di vendita rimangono a livelli storicamente bassi. La richiesta da parte degli acquirenti continua a essere debole, contribuendo a una riduzione ulteriore dell'offerta di alloggi sul mercato.

La Tendenza della Crescita dei Costi Immobiliari si Sta Attenuando

Nel secondo trimestre del 2026, la differenza (saldo) tra la percentuale di agenti immobiliari che hanno riportato un aumento dei costi e coloro che hanno notato una diminuzione è scesa a 7 punti percentuali (rispetto ai 12 punti percentuali del trimestre precedente). Nonostante il rallentamento, questo dato è superiore rispetto allo stesso periodo del 2025.

Ripartizione Geografica:

• Nord-ovest: il calo più marcato dei tassi di crescita: il saldo è sceso da 11 a soli 1 p.p.
• Nord-est e Centro: un rallentamento più contenuto (saldi 13 e 11 p.p., rispettivamente).
• Sud e Isole: il saldo è stato di 6 p.p.
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Sconti e Condizioni di Vendita Rimangono Bassi

Lo sconto medio durante le trattative rispetto al prezzo iniziale è stato del 7%, leggermente inferiore rispetto ai trimestri precedenti e prossimo al minimo storico.

Differenziale di Sconto per Area Geografica:

• Nord-Est: uno sconto medio del solo 5%;
• Nord-Ovest e Centro: valori medi;
• Sud e Isole: uno sconto medio del 9%.

I tempi di vendita delle abitazioni rimangono veloci: in media 5 mesi. Questo suggerisce che le proprietà in vendita trovano acquirenti relativamente rapidamente.

Circa l'86% degli intermediari immobiliari ha registrato almeno una transazione per trimestre (indicatore stabile). La maggior parte degli scambi si è verificata sul mercato secondario, rappresentando l'81% di tutte le vendite.

I Volumi di Vendita Mostrano un Lieve Calo

Le transazioni condotte tramite intermediari hanno mostrato una tendenza meno positiva. Il saldo delle risposte per volume di vendite è stato -13 p.p. (tuttavia, meglio rispetto a -19 p.p. all'inizio dell'anno).

Rispetto al secondo trimestre del 2025, l'indice è peggiorato (da -17 a -20 p.p.). Il calo più significativo delle attività è stato registrato nel Nord-ovest e nel Nord-est, mentre il Centro, il Sud e le Isole hanno subito un calo più contenuto.

L'Offerta e la Domanda Continuano a Diminuire

• Domanda: La valutazione degli intermediari sull'andamento del numero di acquirenti è stata -15 p.p.. Questo dato è stabile rispetto al trimestre precedente e migliore rispetto al secondo trimestre del 2025 (-19 p.p.). La domanda rimane debole, ma mostra segnali deboli di ripresa su base annua.
• Offerta: Il volume di nuove proposte di vendita continua a diminuire: la maggioranza degli intermediari che segnalano una riduzione dell'offerta si attesta a 26 p.p.. Anche il saldo dell'attuale inventario invenduto rimane negativo (-26 p.p.).

Di conseguenza, il mercato sta vivendo un saldo negativo: se da un lato la domanda è debole, dall'altro l'offerta è in diminuzione.

Mutui e Disponibilità di Credito

Le condizioni per l'ottenimento di mutui restano relativamente favorevoli e non compromettono le transazioni:

• Il 63% delle compravendite di immobili nel secondo trimestre del 2026 è stato effettuato tramite l'utilizzo di un mutuo (lieve calo rispetto al 65% del trimestre precedente).
• Rapporto Medio Prestito/Valore Il rapporto LTV (Loan-to-Value) si è mantenuto al 78%, rimanendo elevato. Solo l'18% degli intermediari ha indicato difficoltà nell'ottenere un mutuo come motivo di annullamento di una vendita. Questo è uno dei valori più bassi mai registrati.

Gli Affitti in Aumento, con una Riduzione dell'Offerta

Il mercato degli affitti sta mostrando una tendenza positiva per i proprietari:

• L'83% degli intermediari ha stipulato almeno un contratto di locazione in un trimestre (rispetto al 79% precedente).
• Il saldo delle previsioni di crescita degli affitti è stato +32 p.p.

Situazione per Area Geografica:

• Nel Centro (+41 p.p.) e nel Sud/Isole (+49 p.p.), la crescita dei canoni di locazione ha registrato un forte aumento.
• Nel Nord-ovest, si osserva un deciso rallentamento: il saldo è sceso da 30 a 17 p.p.

Per il prossimo trimestre, gli intermediari prevedono un'ulteriore crescita dei costi degli affitti (il saldo delle aspettative è aumentato di +23 punti percentuali). Al contempo, gli appartamenti disponibili in affitto sono sempre meno (saldo di -26 punti percentuali).

Un aspetto significativo riguarda gli affitti a breve termine (giornalieri). Il 54% degli intermediari ritiene che abbiano un impatto considerevole sul mercato locale. Nel Centro e nel Sud e Isole, questa percentuale raggiunge il 65%, escludendo direttamente le proprietà dal segmento a lungo termine.

Previsioni per il Mercato Immobiliare dal 2026 al 2028

Le stime degli operatori rimangono caute, ma evidenziano una tendenza positiva:

• Le aspettative a breve termine degli intermediari per i rispettivi mercati ammontano a -14 p.p. (migliore rispetto a -18 p.p. un anno prima).
• Aspettative per il Mercato Nazionale:
• Per il trimestre attuale: -15 p.p. (miglioramento rispetto a -17 p.p.);
• Per i prossimi 2 anni: -10 p.p. (un significativo miglioramento rispetto a -22 p.p. dell'anno precedente).

Ciò indica un aumento prudente ma fiducioso della fiducia degli operatori di mercato sulle prospettive del mercato immobiliare italiano nei prossimi due anni.